Технический аудит сегодня
Понятие «качество» включает целую палитру разносторонних критериев оценки объектов. Что является наиболее важным на сегодняшний день для принятия принципиальных инвестиционных решений со стороны девелоперов, продавцов и других участников рынка и каково место технических рисков в шкале оценок?
Местоположение – как гарант будущей доходности, а также прогноз по уровню доходов и расходов – являются классическими факторами для принятия первоначальных решений. Несмотря на сложность прогнозирования будущих доходов в нынешних условиях этот критерий не теряет своей важности в ходе принятия принципиальных решений.
Величина технических и правовых рисков объекта выходит на второй план в оценке, определяя будущее превышение затрат на управление объектом, а также недополучение арендных доходов. В ходе экспертиз различных типов объектов мы сталкивались с достаточно нетривиальными отклонениями. Объем затрат на устранение некоторых из них ставил под сомнение целесообразность приобретения объекта или выдачи кредита под завершение строительства.
Для иллюстрации приведем лишь некоторые примеры, с которыми мы встречались в последнее время. Все перечисленные ниже факты были выявлены в ходе визуальных осмотров, анализа имеющейся документации и интервью с различными специалистами и представителями инстанций. Глубина проработки в большинстве описанных ниже примеров оказалась достаточной для расчета величины рисков клиентов. В отдельных случаях мы проводим и детальные инструментальные обследования.
На проекте, предполагающем развитие обширной территории для привлечения компаний из сферы производства и торговли наши инженеры выявили недостаточное количество мощностей по обеспечению железнодорожным транспортом. То есть часть арендаторов не сможет получить достаточного количества вагонов. В этой ситуации арендаторы самостоятельно имеют право решить эти вопросы напрямую со структурами РЖД, однако размер арендных платежей собственнику будет снижен. Клиент получил возможность своевременно среагировать и уменьшить риск сокращения будущих арендных доходов.
Инвестиционный фонд поставил цель выявить технические риски объекта для решения о покупке. При аудите торгово-развлекательного центра нашими специалистами по строительству были выявлены отклонения в качестве использованных материалов при строительстве несущих колонн и перекрытий. Этот факт позволил предположить, что могут возникнуть ограничения по размещению новых арендаторов и другим действиям, провоцирующим изменение несущих нагрузок. Таким образом, некоторые арендаторы не смогут быть размещены. Собственнику в любом случае необходимо проводить детальное и инструментальное обследование с последующими мероприятиями по усилению конструкций, и, возможно, корректировать политику сдачи в аренду площадей в проблемных зонах. Оценить влияние данного факта на будущий арендный доход затруднительно, но очевидна необходимость осуществления разовых затрат на обследования, проектирование усиления и строительно-монтажные работы. Клиенту удалось оценить уровень затрат для минимизации рисков уменьшения доходности торгового центра и привести весомые аргументы при обсуждении сделки с нынешним собственником.
Банку потребовалось проверить объект, заемщик которого обратился за кредитом на достройку. В данном случае речь идет об уникальном объекте, памятнике архитектуры. Отделом ИРД и согласований были проверены исходно-разрешительные документы этого ресторана. При проведении реставрации по существующему порядку для сдачи в эксплуатацию достаточно согласования в Комитете по культурному наследию. Проанализировав ситуацию с объемами выполняемых работ, мы определили несоответствие по объему декларируемых и выполняемых по факту работ. В частности, возведение и снос несущих конструкций позволяют судить о капитальном ремонте либо о реконструкции объекта. Выявлен риск не сдачи объекта в эксплуатацию в запланированные сроки и, как следствие, несвоевременное получение платежей в счет погашения выделенного кредита. Банк смог пересмотреть предложение для заемщика и учесть риски в условиях кредитного соглашения.
Достаточно важным вопросом является погрешность расчета бюджета инвестиционного проекта. Следующий пример демонстрирует то, как при отсутствии достаточной проектной документации в качестве исходных данных для технической экспертизы нашим специалистам удалось рассчитать бюджет строительства в рамках приемлемой погрешности. Сложность ситуации заключалась в том, что строительство предполагалось непосредственно над действующим туннелем метрополитена, что накладывает существенные ограничения на проектные решения. Аналогичных проектов в базе для расчета бюджетов на тот момент не было. Клиент требовал снизить погрешность бюджета путем расчета по объемам строительно-монтажных работ. Конструкторы и архитекторы помогли создать предварительную схему конструкций торгового комплекса, которая удовлетворяет требованиям государственной экспертизы и архитектурной концепции нашего клиента. Разработанная схема, по нашему опыту и мнению клиента, может быть согласована всеми заинтересованными инстанциями. Впоследствии она позволила рассчитать бюджет с использованием примерных объемов работ, а не на основе объемных показателей. Погрешность расчета оказалась приемлемой. Результатом работ стало уменьшение риска превышения бюджета при реализации проекта.
Рассмотрение объекта для выявления рисков требует привлечения большой команды узкопрофильных специалистов, обладающих нужным опытом. Объем привлечения должен быть строго дозирован с целью минимизации затрат клиента. Сбалансированный состав команды, задействованной на техническом аудите объектов, результаты экспертиз изложенные на понятном кредиторам и инвесторам языке - все это позволяет отделить качественные проекты, то есть соответствующих стратегии инвестора, от некачественных.
Высокопрофессиональный технически-правовой аудит недвижимости становится неотъемлемой частью взвешенной оценки целесообразности решений девелоперов, кредиторов и собственников. Доступность специалистов с нужным опытом является определяющим фактором в обеспечении полезности аудита.
Сегодня профессиональный участник рынка не будет пренебрегать возможностью владеть полезной информацией о качестве объекта. Ориентация на технические аспекты при оценке качества объекта для инвестирования - путь к получению ожидаемых доходов.