Оценка инвестиционных затрат на стадии разработки концепции объекта

Каждый инвестор, принимающий решение о начале проектирования здания, стремится понять стоимость всех предстоящих затрат на строительство и сдачу своего объекта в эксплуатацию. Каким же образом инвесторы пытаются найти ответ на этот вопрос?

Крупные инвесторы, регулярно строящие объекты для собственных нужд, как правило имеют в своём штате службу внутреннего заказчика, отвечающую в том числе и за оценку инвестиционных затрат на самой ранней стадии проекта. Когда же для инвестора строительство собственного объекта единичное явление, он не всегда понимает, какой объем инвестиций потребуется на реализацию проекта. Особенно если это иностранный инвестор и в России он строит впервые.

Инвестор, не имеющий собственную службу заказчика, и не обладающий опытом развития проектов в России может получить ответы на интересующие его вопросы двумя способами. Первый - на предпроектной стадии прибегнуть к услугам профессионального консультанта, работающего в области недвижимости, который в первую очередь привлечёт проектную организацию для разработки архитектурной концепции, после чего привлёчет специалиста по ценообразованию для оценки стоимости полученной концепции. Второй способ – самостоятельно привлечь такую проектную организацию, которая при разработке архитектурной концепции будет не только предлагать клиенту различные варианты концепции, но и выполнит экспертную оценку инвестиционных затрат для каждого варианта. Причём в этом случае инвестор получает возможность более оперативно и без дополнительных посредников понять стоимость воплощения той или иной концепции, поскольку задачи как по архитектурному творчеству, так и по оценке затрат решаются в рамках одного контракта. Сложность данного сценария будет заключаться только в том, что далеко не все проектные организации способны предложить экспертную оценку инвестиционных затрат в рыночной системе координат. В полной мере реализовать второй способ может либо консультант по строительству, обладающий собственным проектным бюро, либо проектная организация, имеющая в своём штате специалистов по ценообразованию.

И в том и в другом случае слаженная работа специалистов различного профиля в рамках единого контракта на проектирование и оценку затрат позволяет более глубоко проработать проект, чем это на первый взгляд требуется клиенту для разработки концепции, однако это необходимо для проведения оценки. Например, чтобы предположить объём затрат, необходимых на оценку стоимости подключения к внешним инженерным сетям, инженеры-проектировщики просчитают будущие потребности здания в потреблении инженерных ресурсов, пусть и весьма предварительно.

Ниже приведу примеры из текущей практики Группы Компаний «Спектрум», иллюстрирующие различные проекты и подходы инвесторов.

В проекте строительства Многофункционального центра в Москве общей площадью 12000 м2 укрупнённый бюджет на строительство здания разрабатывается на основании архитектурно-градостроительных решений. Заказчиком выступает компания «ЕвроГрупПроект». В данном случае оценка затрат позволяет заказчику принять решение о дальнейшей реализации проекта.

ОАО «Аэропорт Кольцово» в Екатеринбурге заказывает разработку нескольких вариантов архитектурной концепции для размещения на территории аэропорта стоянки спецтехники. Это комплекс мастерских и боксов, предназначенных для стоянки спецмашин, осуществляющих оперативное обслуживание воздушных судов. Совместно с разработкой вариантов концепции производится укрупнённая оценка каждого варианта, что позволит Заказчику остановиться на оптимальной для себя концепции как по стоимости, так и по логистической схеме.

В том случае, когда тот или иной компонент проекта не поддаётся оценке на ранней стадии либо отдельные статьи затрат в силу специфики объекта может знать только инвестор, крайне желательно упоминать о таких компонентах, пусть и без указания их прогнозной стоимости. Это позволит инвестору помнить о необходимости вернуться к оценке этих компонентов на более поздних стадиях проекта и, как следствие, держать бюджет проекта под контролем. К тому же если консультант инвестора практикует комплексный подход в вопросах сопровождения проекта, инвестору в случае положительного решения о реализации проекта будет удобно поручить консультанту дальнейшее уточнение бюджета и проведение тендеров на наиболее значимые пакеты работ. Например, на разработку рабочей документации, строительно-монтажные работы, предэксплуатационный надзор.

Следует также упомянуть в этой связи об ещё одном характерном явлении последнего времени – многие иностранные инвесторы, расширяющие своё присутствие в России, проводя тендер на оказание услуг генерального проектировщика, в обязательных условиях своего задания прописывают необходимость оценки затрат на строительство своего объекта. Причём как на стадии концепции, так и с дальнейшим уточнением бюджета на более поздних стадиях проектирования. В первую очередь это становится практикой на объектах промышленного назначения.

Но инвесторы исходят не только из собственной заинтересованности в понимании уровня затрат на проект. Ведь если инвестор привлекает кредит, то в деле появляется ещё один участник процесса – кредитор. В посткризисный период этот участник, учитывая негативный опыт последних двух лет в сфере девелопмента, проявляет всё большую заинтересованность в независимой экспертизе проекта на стадии разработки бизнес-плана. Уже неоднократно освещался тот факт, что требования банков после кризиса к финансово-экономическим показателям проекта значительно возросли, и соответственно к его затратной части. В большинстве случаев для одобрения кредита заёмщик предоставит банку своё видение инвестиционных затрат на строительство или реконструкцию объекта на самой ранней стадии, скорее всего на стадии архитектурной концепции. После чего заёмщику понадобится заручиться независимой экспертизой своего расчёта.

Это ещё одна сторона сегодняшней деятельности по оценке затрат в области строительства. Только уже в качестве независимого эксперта, который сформирует своё заключение об обоснованности и реалистичности инвестиционного бюджета. Данное заключение будет интересовать в большей степени банк, хотя в процессе экспертизы зачастую происходит плодотворный обмен мнениями между инвестором и консультантом. Даже крупные инвесторы, обладающие необходимыми специалистами и опытом для подготовки бизнес плана строительного проекта, нуждаются в независимой оценке их бюджетов для кредитных учреждений.

Примером подобного сотрудничества из текущей практики ГК «Спектрум» может послужить проект строительства гостиницы для размещения представителей Международного Олимпийского Комитета. Гостиница рассчитана более чем на 500 номеров и будет построена к Сочинской олимпиаде 2014 года. Место строительства - Имеретинская низменность. Инвестором проекта выступает ЗАО «Отель Девелопмент». В результате конструктивного обмена мнениями был скорректирован формат бюджета и сделано положительное заключение по заявленным затратам.

Другой пример – реконструкция в историческом центре Москвы части здания Старого Гостиного Двора с приспособлением под бизнес-центр и гостиницу. Общая площадь реконструируемых помещений составляет 14600 м2. Бюджет строительства объекта был разработан совместно с инвестором проекта - ОАО «Ильинское Подворье».

Приведённые примеры демонстрируют различные способы постановки контрактных задач. Но как бы они не формулировались участниками строительного рынка в ближайшем будущем, я полагаю, что тенденция к более внимательному отношению к точности инвестиционных затрат будет только укрепляться. Как со стороны инвесторов, так и со стороны кредитных организаций.