Аэротрополисы — города-аэропорты будущего

Глобализация «сокращает» расстояния и повышает значение аэропортов в нашей жизни: они перестают быть пересадочными узлами, становятся пунктами назначения. Аэропорты стремятся отличаться от конкурентов, максимально расширяя спектр предоставляемых услуг: в них можно посетить самые разнообразные рестораны, поиграть в гольф (Fort Worth Las Colinas, Даллас), сходить в казино (Incheon Airport, Инчхон), сочетаться браком или посетить музей (Schiphol, Амстердам). В современном аэропорту можно жить, еще раз недавно подтвердил Эдвард Сноуден, учиться и работать.

В терминалах и на прилегающей к аэропортам территории открываются университеты (Международный аэропорт в Бремене), медицинские центры (международный аэропорт в Мюнхене), курорты (Four Seasons at Las Colinas в Далласе, Техас). Не говоря уже о бизнес-парках, логистических комплексах, гостиницах, выставочных центрах и т.п. При этом, если раньше аэропортовая сфера услуг была рассчитана исключительно на пассажиров, то в последнее время она входит в инфраструктуру городов, находящихся вблизи аэропортов и предназначена для жителей этих городов.

Таким образом, аэропорты меняют относительное местоположение: бывшая периферия города оказывается в центре событий, концентрируя вокруг себя сферу обслуживания, логистические компании и сборочные производства, а также транснациональные корпорации.

Такая тенденция обусловлена несколькими факторами. Растет воздушный пассажиропоток: по данным Международного Совета Аэропортов между 2010 и 2030 годами объем мировых пассажирских перевозок обещает возрасти от 4.9 биллиона до около 13.3 биллиона (более 30 миллионов в день). Увеличивается воздушный грузопоток: на первый взгляд, в 2012 году по воздуху доставлялся лишь 1% от общей массы товаров, однако на этот процент приходится порядка 40% стоимости товарной массы. Рост числа транснациональных корпораций: заказчики, партнеры и даже сотрудники теперь рассредоточены по всему миру. Глобальные цепочки поставок: комплектующие для высокотехнологичной продукции производятся в различных уголках мира и чаще всего доставляются по воздуху в одну точку. Меняются приоритеты выбора места для проживания: люди начинают понимать, что центр города - это неудобно: пробки, недостаточное количество парковок, износ инженерных систем исторических зданий.

Для города, формирующегося вокруг аэропорта, существует даже специальный термин – аэротрополис (или аэрополис), придуманный профессором университета Северной Каролины Джоном Касарда, с 2011 года выступающим консультантом проекта развития аэротрополиса на базе «Домодедово». Данный проект в 2011 году стал флагманским для России, а уже в 2013 году появились сообщения о планах развития аэротрополиса на базе аэропорта Ульяновск-Восточный и промышленной зоны Заволжье, а также во Внуково.

МАСТЕР-ПЛАН – УСЛОВИЕ ДВИЖЕНИЯ В ПРАВИЛЬНОМ НАПРАВЛЕНИИ

Важно понимать, что хотя развитие аэротрополиса может быть стихийным, наилучший результат обеспечит заранее разработанный план. Он поможет предотвратить возникновение проблем мегаполиса, таких как бессистемная застройка и возникновение пробок. Кроме того, при реализации подобных комплексных проектов нельзя забывать о соблюдении баланса интересов всех участников: обычно это аэропорт, авиалинии, субъект федерации и девелопер.

Как раз для этих целей служит мастер-план - модель дальнейшего развития проекта, содержащая маркетинговую концепцию, анализ рынка и местоположения, технические и экономические требования, оптимальные и долгосрочные планы развития территории, реализующие ее максимальный потенциал.

Как правило, аэротрополис имеет кластерную структуру. Офисная, жилая и производственная недвижимость отделяются друг от друга, предпочтительно с помощью парков. Любая часть аэротрополиса должна иметь хорошую транспортную доступность – система должна включать в себя разделение грузового и пассажирского потоков и вариативность – наличие автомагистралей и скоростной железной дороги. Что касается размещения резидентов коммерческой недвижимости, то здесь простая логика: ближе всего к терминалам располагаются те компании, которые наиболее активно используют авиаперевозки.

АРХИТЕКТУРНЫЙ КОНКУРС КАК ЗАЛОГ ФУНКЦИОНАЛЬНОЙ АРХИТЕКТУРЫ

Аэротрополис – это город будущего, а значит и его архитектура должна быть суперсовременной. Как же выбрать правильного архитектора на объект, того, который действительно умеет создавать подобные объекты? Эффективным решением станет архитектурный конкурс – он обеспечит разнообразие вариантов и выбор наиболее подходящего по всем параметрам кандидата.

Но тут возникает новая проблема: как это сделать, если Вы не специалист? Положиться на свой вкус и интуицию? Риски слишком высоки: уже на этапе составления технического задания Вам станет понятно, что Вы говорите с архитекторами на разных языках и вкладываете совершенно разный смысл в понятия «современный» или «шедевр архитектуры»….. Лучше заранее позаботиться о «переводчике», выбрать также и организатора конкурса - профессионала в смежной отрасли. Организатор конкурса возьмет на себя сложную и рутинную часть, а Вам останется прийти на итоговую презентацию концепций, ознакомиться с профессиональными и независимыми рекомендациями Вашего консультанта и выбрать лучшего.

Типовая схема работы:

Архитектурный конкурс проводится в 3 этапа:

Действия Организатора конкурса:

1) Подготовка конкурсной документации (RFP);
2) Формирование long-list - 10 участников + презентация проекта потенциальным конкурсантам;
3) Получение заявок на участие;
4) Формирование short-list – 3-5 участников;
5) Заключение договоров на возмездную разработку арх. концепций

Результат:

• Утвержденный перечень участников - архитектурных компаний
• Разработка и согласование с конкурсантами Technical Brief (ТЗ) и Management Procedures
• Подписание с конкурсантами договора и соглашения о конфиденциальности

• Результат:

  • Оценка качества промежуточных результатов работ
  • Обеспечение движения разработчика « в верном направлении»
  • Оценка организации работ и производственных мощностей Участника-разработчика
    
    
    Проведение презентаций Заказчику и Организатору конкурса каждым из участников – через 2 недели после начала этапа. Передача графических материалов, записок, расчетов, макетов (если применимо – то продолжительность этапа м. б. длительней на 3-4 недели)

    Результат от Организатора конкурса:
    1) Квалификационная оценка;
    2) Выдача рекомендаций.
    Инвестор – финальное решение

    Ценность подхода для Клиента: 1. Максимально эффективный результат для Клиента за счет тесного взаимодействия организатора конкурса с участниками конкурса; 2. Минимальные сроки за счет привлечения небольшого количества компаний-разработчиков архитектурных решений (средняя продолжительность проведения конкурса – около 3 месяцев); 3. Консультант Инвестора способен осуществить квалификационную оценку работ участников конкурса; 4. Получение объективного профессионального мнения по каждой из разработанных Участниками концепций с рекомендациями для выбора победителя.

    ЧЕРЕЗ ТЕРНИИ К ЗВЕЗДАМ

    Нельзя сказать, что в России перспективы развития аэротрополисов не оценены по достоинству инвесторами, однако из-за отсутствия поддержки на государственном уровне развиваются они стихийно и с большими задержками. В качестве примера из опыта могу привести перспективный проект АэропортСити, расположенный в деловой зоне Пулково-3 в Санкт-Петербурге. Наша компания оказывала услуги технического надзора на стадии строительства входящих в МФК АЭРОПОРТСИТИ гостиницы Crowne Plaza и 2 бизнес-центров класса «А», общая площадь застройки составила 62 000 кв.м. Сложно в это поверить, но на получение разрешения на строительство ушло ….. 13(!) лет. Первое согласование девелопер «Авиелен» получил в 1993 году, однако затем административные мероприятия растянулись до 2006 года: чиновники петербургской администрации несколько раз одобряли и приостанавливали проект, возникли споры по поводу прав компании на участок, в 2001 году город выдвинул тяжелейшие условия заключения инвестиционного договора, а все согласования были аннулированы. В 2003 году компания в очередной раз обратилась в городскую администрацию с просьбой пересмотреть решение и только в 2006 году получила разрешение на строительство.

    Проект АэропортСити опередил свое время: масштабный и с впечатляющей архитектурой, хорошей транспортной доступностью и высоким качеством реализации. Впрочем, сейчас очевидно, что такая задержка оказалась даже выгодной для инвестора: за прошедшее время, во-первых, серьезно выросли стоимость проживания в отелях и арендные ставки, во-вторых, привлекательность деловой зоны вблизи Пулково значительно возросла. Этому способствует проект расширения аэропорта Пулково, строительство Западного скоростного диаметра, появление соседних проектов нового уровня, в том числе бизнес–центров "Пулково Скай" и "Аэроплазы", имеющего сертификат BREEAM жилого комплекса «Триумф Парк», торгово-развлекательного комплекса «Лето».

    В ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Скорее всего, в ближайшее время аэротрополисы в России будут развиваться естественным путем, по инициативе стратегически мыслящих девелоперов. Остается надеяться, что и государство рано или поздно оценит значение зоны вокруг аэропортов как катализатора роста инвестиционной привлекательности города и будет оказывать поддержку бизнесу, хотя бы в плане обеспечения инфраструктуры и упрощения процедуры разработки и согласования концепций развития данных территорий.