Парадокс недостроя

Одним из последствий кризиса, обвалившего строительный рынок, стало скопление в крупных городах, прежде всего в Москве, значительного числа объектов незавершенного строительства. Многие из них находятся в плачевном состоянии, поскольку собственники не позаботились осуществить правильную консервацию недостроенных зданий.

По результатам исследования строительного рынка Москвы, проведенного компанией Colliers International, сегодня в столице приостановлено строительство более 100 зданий коммерческой недвижимости (общей площадью около 500 тыс. кв. м), большей частью представляющих собой многофункциональные административные комплексы. Несмотря на некоторое оживление рынка, застойные явления в экономике продолжаются, и говорить о массовом возобновлении строительства таких объектов пока не приходится. Тем более что для этого требуются финансовые затраты, сопоставимые с капитальными вложениями. Однако недостроенное здание является для собственника не только головной болью, но и постоянным источником целого ряда рисков.

К консервации готов

Прежде всего, владелец «недостроя» ничего не может сделать со своим активом: он не имеет права его продать, представить в качестве залога при урегулировании долговых обязательств или кредитовании и т.д. Как отмечает Дмитрий Филин, директор Property Management компании Mayak Real Estate LLC, даже если здание почти готово, оно не может быть использовано и по прямому назначению: для проживания, размещения офисов, промышленного производства или торговых мест. По словам Артема Азизбаева, руководителя юридического отдела Mayak Real Estate LLC, чтобы незавершенный строительный объект мог участвовать в хозяйственном обороте, то есть являться предметом сделок, необходимо его узаконить как объект недвижимости. Для этого на него оформляется право собственности, возникающее с момента государственной регистрации в Росреестре: «Лицо, желающее оформить свои права на объект незавершенного строительства, – поясняет Я. Аранович, директор PTI Lawyers/ГК «АЙТАКС», – должно соблюсти несколько обязательных условий: иметь законное право на земельный участок, разрешение на строительство, а также кадастровый паспорт объекта». Но это далеко не все. «В орган регистрации следует также представить проектную документацию и техническое описание объекта, подтверждение отсутствия прав третьих лиц на него, и документы, подтверждающие, что объект не является предметом действующего договора подряда (акт о консервации, соглашение о расторжении договора строительного подряда и т.п.)», – добавляет Артем Азизбаев. Таким образом, консервация является обязательной процедурой в процессе получения права собственности на объект.

«При этом интересен такой факт, – обращает внимание Я. Аранович, – действующее законодательство избегает каких-либо определений и характеристик, связанных со степенью готовности объекта незавершенного строительства, что позволяет отнести к этой категории как возведенный фундамент, так и построенное, но не введенное в эксплуатацию здание или сооружение». Действительно, подтверждает Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум», «логика завершенности/незавершенности объекта – это госакт о вводе в эксплуатацию. Если его нет, это незавершенное строительство».

Однако степень строительной готовности здания имеет большое значение для инвестора. По мнению Дмитрия Филина, это ключевой фактор, влияющий на оформление прав на незавершенный объект, соответственно на проведение консервации. «Поэтому на практике, – отмечает Аслан Байзулаев, начальник отдела управления строительством ГК «Спектрум», – пользуются документом, разработанным Союзом инженеров-сметчиков под руководством П. В. Горячкина». В нем стадии строительства определены следующим образом. Начальная стадия (0-15% объема работ): завершены проектно-изыскательские работы, выбраны поставщики оборудования и материалов, возведены временные здания и сооружениям в рамках проекта. Средняя стадия (15-50%) – это уже стройка: возводятся стены и конструкции крыши, начат монтаж внутренних систем. Высокая степень готовности (50-70%): возведены стены и конструкции крыши, монтаж инженерных систем доведен до 50-75%, начаты отделочные работы. И завершающая стадия (75-99%): закончен монтаж внутренних систем, отделочные работы на уровне 50-99%, начата пуско-наладка.

По словам Алексея Мещерякова, директора по управлению недвижимостью ГК «Спектрум», объекты в высокой стадии готовности, как правило, вообще не консервируются и строительство доводится до конца. «Чем выше степень готовности, тем больше затраты на консервацию, – поясняет Алексей Мещеряков. – Представьте, например, консервацию цоколя, облицованного натуральным камнем». С другой стороны, осуществлять эту процедуру на самой ранней стадии тоже нежелательно. «Когда оголено дно котлована, проводить консервацию опасно, – говорит Аслан Байзулаев. – Грунты в основном пучинистые, вода, попавшая в котлован, замерзнет зимой и повредит фундамент, так что его потом придется демонтировать и укладывать заново». Объект хорошо консервировать на средней стадии готовности, когда фундамент закончен и начат первый этаж, утверждает Алексей Мещеряков: «Объем инвестиций еще невелик, строительные риски практически сведены к минимуму. На этом этапе и надо остановиться, потому что дальше риски опять начинают расти».

Но в любом случае процедура консервации незавершенки потребует от застройщика гораздо больших усилий, чем регистрация законченного объекта, – даже по перечню документов, как отмечает Артем Азизбаев. Тем более по количеству работ, которые необходимо провести на объекте, и соответственно финансовым затратам.

Круговая оборона

В соответствии с Градостроительным кодексом заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства при остановке работ более чем на шесть месяцев. «При этом просто прекратить строительство объекта, не уведомив орган Госстройнадзора, нельзя, – разъясняет Аслан Байзулаев, – поэтому первое действие, когда заказчик просит провести консервацию, – извещение надзорного органа о приостановке стройки». Затем инвестор издает приказ о переводе объекта на консервацию и проводится инвентаризация. По словам Аслана Байзулаева, это очень важный этап: «Для взаиморасчета с подрядчиками надо точно понимать, что сделано, что оплачено и т.п. Кроме того, на строительной площадке находится завезенное, но не смонтированное оборудование, материалы, которые большей частью здесь и остаются. Конечно, стройматериалы подрядчик может вывезти и использовать на других объектах, но оборудование, заказанное под этот проект, девать некуда». Следующий шаг – разработка плана мероприятий на объекте и составление сметы на перечень работ. На этом этапе очень желательно участие проектировщика, который знает характеристики конструкций, использовавшиеся при расчете.

Перечень мероприятий зависит от степени готовности объекта и включает как плановые работы (например, засыпку траншей во избежание подмыва коммуникаций, фундаментов, завершение начатой кровли и др.), так и временные (закрытие оконных и дверных проемов, чтобы исключить попадание осадков внутрь, укрытие материалов и оборудования и т.д.). «Когда на объекте уже начата отделка, – рассказывает Аслан Байзулаев, – контур следует обеспечить теплом, хотя бы по временной схеме, если не смонтирована центральная система отопления, чтобы обеспечить сохранность уже выполненной отделки». Собственно, объект в высокой степени готовности требует уже полноценной эксплуатации, и для владельца стоимость его содержания будет ниже лишь на стоимость обслуживания отключенных систем, отмечает Владимир Иванов: «Поскольку нет арендаторов, значит не функционирует ресепшен, сокращена служба охраны, нет клининга, выключены кондиционеры, отопление поддерживает минимальную температуру 5-10 градусов». По словам Алексея Мещерякова, управляющей компании обслуживать такое здание проще, единственно, у нее возникает повышенная ответственность в отношении расчетов за электро- и теплоресурсы: важно не пропустить платежный период, чтобы не подвергнуться штрафным санкциям, ведь на объекте в лучшем случае минимальное количество персонала или персонал (1-2 человека) появляется на объекте раз в месяц. Это зависит от контракта с собственником.

В проведении консервационных мероприятий существенное значение имеет опыт организации, которая этим занимается, позволяющий минимизировать как текущие, так и будущие расходы. Например, в случае незавершенных бетонных работ выпуски арматуры из конструкций с течением времени ржавеют и при расконсервировании их придется чистить. «Чтобы этого избежать, – рекомендует Аслан Байзулаев, – арматуру покрывают специальным составом , который предотвращает коррозию и в дальнейшем не нуждается в чистке». «В любом случае определять, как и когда проводить консервацию, должен специалист», – подчеркивает Владимир Иванов. Впрочем, - такого рынка услуг по консервации в России в отличие от Запада нет. Причина состоит, по мнению Владимира Иванова, в различии правовых систем: «В Европе собственнику, не осуществившему консервацию, ни одна страховая компания не выдаст страховой полис, а техническая инспекция устроит массу проблем. Кроме того, в европейских странах инвесторы продолжают выполнять свои обязательства, потому что выход из них обойдется дороже, а наши инвесторы кризис использовали как повод отказаться от обязательств». У нас компания, решившая законсервировать свой объект, может пригласить консультанта, а исполнителем практически всегда выступает тот же подрядчик, что вел строительство. Стоимость работ, по словам Аслана Байзулаева, сильно зависит от стадии строительства и срока консервации и может достигать по совокупности 20% стоимости строительно-монтажных работ.

В ожидании денег

Правильно проведенная консервация, отмечает Владимир Иванов, позволяет сохранить инвестиционное качество объекта. А вот что крайне негативно отражается на его инвестиционном качестве – смена подрядчика при расконсервации. По словам Владимира Иванова, это самая тяжелая ситуация: «Приход нового подрядчика означает сложную процедуру вступления и распределения ответственности. При этом объект теряет часть гарантийных обязательств, потому что новый подрядчик не берет на себя гарантийные обязательства по работам, выполненным предыдущим подрядчиком». Тем не менее, по свидетельству Владимира Иванова, сегодня многие инвесторы меняют подрядчиков, частью из желания сэкономить, поскольку с прежним подрядчиком договор заключался по докризисным расценкам, частью из-за недовольства качеством работ по результатам аудита. Вообще вывод объекта из консервации представляет собой сложную и громоздкую процедуру. «Она предполагает получение обновленного разрешения на строительство, – рассказывает Артем Азизбаев, – проведение дополнительных согласований в инстанциях, поскольку технические условия также имеют ограниченный срок действия». Может потребоваться продление инвестиционного контракта, аренды земельного участка и т.п. И конечно, следует поставить в известность Госстройнадзор для включения объекта в новый график проверок.

Крайняя усложненность административного и правового аспектов как при оформлении права собственности, так и возобновления строительства является одной из причин редкого обращения инвесторов к этим процедурам. «Даже в пик кризиса мы не почувствовали, что так уж востребована услуга консервации», – признает Аслан Байзулаев. Другая причина серьезнее. Как подчеркивает Дмитрий Филин, «в реалиях сегодняшнего рынка сам факт консервирования объекта свидетельствует об отсутствии источников финансирования». В этих условиях, по словам Владимира Иванова, многие предпочитают ничего не предпринимать, выжидая, когда снова появится спрос и вернется финансирование. «А консервация это затратная процедура, – отмечает Алексей Мещеряков, – поэтому, когда заканчиваются деньги и надо останавливать стройку, инвестор задается вопросом, что делать. Первый вариант: найти покупателя, пройти процедуру консервации на бумаге, оформить незавершенку и продать. Второй – не продавать, а, поскольку срок разрешения еще не истек, имитировать продолжение строительства». Разумеется, в последнем случае брошенный объект подвергается разрушительному воздействию внешних факторов и впоследствии восстановление его может обойтись дороже. Но наши инвесторы, считает Владимир Иванов, руководствуются такой логикой: «Деньги сегодня бóльшая ценность, чем будущие повышенные затраты». Да еще закрадывается мыслишка, добавляет Аслан Байзулаев: «зачем консервировать здание, оно может быть, и не мне достанется».

Но и в случае когда объект готовится на продажу, совсем не обязательно оформлять его как незавершенку. «Это очень долгий и затратный путь переоформления всех договоров», – констатирует Алексей Мещеряков. Можно поступить проще. По словам Аслана Байзулаева, под многие, особенно крупные, проекты создается отдельное юридическое лицо и при необходимости продают это юрлицо вместе с его активом: «Такая схема не требует регистрации, она не предусмотрена законодательством, но и не нарушает его». Таким образом, сегодня сложилась парадоксальная ситуация: по словам Алексея Мещерякова, объекты незавершенного строительства есть, а рынка незавершенного строительства как отдельных объектов нет.

Что касается перспектив возобновления остановленных строек, эксперты пока расходятся во мнениях и сроках. В любом случае в первую очередь будут достраиваться объекты в высокой степени готовности, и прежде всего удачно расположенные торговые центры.