Об антикризисном управлении — мнение управляющего партнера ГК Спектрум

Стоимость активов экономик как развитых, так и развивающихся стран падает уже почти год. Нам, группе компаний Спектрум, работающей на рынке недвижимости России от Калининграда до Хабаровска и от Сочи до Санкт-Петербурга, в первую очередь интересна ситуация, которая складывается в России. Но задача топ-менеджмента любого бизнеса – предвидеть развитие событий и управлять изменениями таким образом, чтобы бизнес становился сильнее. Будущие вызовы можно увидеть, если просто осмотреться по сторонам, посмотреть на ситуацию в других экономиках – как развитых, так и развивающихся. Информация и статистические данные стали доступны. Остается только сделать выводы.

Повод для оптимизма

Рынок позитивно воспринял новость о переводе ипотечных компаний Fannie Mae и Freddie Mac под управление государства. Решение американского правительства принято в интересах всей финансовой системы и налогоплательщиков. В рамках федеральной опеки, одной из крупнейших в истории США, государство сменит руководство обеих компаний, а те в свою очередь получат дополнительное финансирование. Сообщается, что компании останутся под управлением FHFA до тех пор, пока ситуация не стабилизируется.
Многие участники рынка заговорили о том, что наконец-то источник кризиса – жилой сектор США - встал на путь выздоровления и ситуация перестала казаться столь мрачной.

Россия: нефть и расстояние делают нас сильными

Уверенный рост экономики России в последние годы вселил оптимизм не только в местных игроков, но и в прежде консервативно настроенных финансистов глобальных и зарубежных игроков. Новости о приходе всё новых всемирно известных сыпались одна за другой. Суммы фондов, которые были готовы к инвестициям в РФ начинали подбираться к 50 млд долларов. Иностранцы с удивлением узнали, что Россия это не только нефть в Сибири и Москва, а еще и 11 городов с населением более 1 млн человек и около 30 городов с населением от 300 тыс до 1 млн жителей. И в этих городах тоже есть платежеспособный спрос и полностью отсутствующее предложение на рынке современной коммерческой недвижимости.

Основным вопросом стала возможность приобретения земельного участка с оформленными градостроительными правами. Практически никто больше не говорил, что озабочен вопросом привлечения финансирования. Доходность девелопмента позволяла не задумываться о стоимости денег. А сами деньги так желали быть инвестированными именно в недвижимость, что стояли в очереди за такой возможностью.

В 2006-2007 годах 7 крупных игроков рынка недижимости провели IPO.

На этой волне российские игроки представляли все новые и новые проекты, удивлявшие своими масштабами инвесторов на международных выставках MIPIM и EXPOREAL. Проекты, развитие которых взял на себя частный бизнес, поражали масштабами и новыми для России форматами объектов.

Появились программы освоения земель под городские районы. Речь шла о сотнях и тысячах гектаров земель, миллионах квадратных метров коммерческой и жилой недвижимости. В ближайших пригородах Москвы имеется 4 таких проекта развития земель, 3 проекта в Санкт-Петербурге, не остались в стороне города на Урале и в Сибири.

Новым предложением на рынке офисов стали бизнес-парки. Арендаторам было предложено измениться – покинуть перенаселенные центры городов и работать на окраинах вблизи транспортных магистралей. Увеличенное количество парковок оказалось адекватной компенсацией за отказ от близости к модным ресторанам и бутикам.

Наконец стал изменяться и архитектурный облик Москвы. Со времен правления Сталина самыми высокими зданиями были семь московских высоток. И вот почти 15 лет работы московского правительства и частного бизнеса, лучших мировых архитектурных и инженерных компаний реализовались в возможность арендовать офис на 60-м этаже.

На рынке появлялось много старт-апов, никогда раньше не занимавшихся бизнесом в недвижимости, не имевших активов или реализованных проектов. Часть из них принадлежала известным российским бизнесменам, сделавшим деньги на сырье, нефти, розничной торговле. Им казалось, что всё просто – найди земельный участок, сходи в банк или фонд и твои 50 % дохода уже в кармане.

Наша независимая частная группа компаний Спектрум, занимающаяся проджект-менежментом, проектированием и управлением недвижимостью смогла значительно увеличить размер операций на рынке. Это увеличение произошло за счет роста операций практически во всех сегментах рынка – торговой, офисной, бизнес-парков, развития территорий. Так за период 2004-2008гг объем инвестиций в проект среднего размера увеличился в 5-10 раз.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что владельцы недвижимости, имеющие обязательства в долларах США, а доходы в рублях попали в неприятную ситуацию – рост доллара резко снизил операционную доходность их бизнеса. Экономика компаний стала заложником изменения трендов. Причем похожий вывод можно сделать и в отношении других отраслевых экономик.

Что касается государства, то накопленные за годы роста резервы, реформированная фискальная система, и жестко стоящие на страже государственных средств Министерство Финансов и казначейство впервые в новой российской истории показывают бизнесу, что главная опасность исходит не от действий государтсва, а от умения бизнеса противостоять рискам.

Это говорит о том, что экономика России столкнулась с новой ситуацией и эта ситуация является в первую очередь вызовом бизнесу.

Настало время иных решений

Итак, участников рынка накрыла волна пессимизма. Некоторые проекты приостановлены. И это мы наблюдаем на собственном опыте: более полумиллиона квадратных метров логистических и торговых центров, земля для которых была приобретена, сложные процедуры согласований пройдены, а сами объекты уже спроектированы, в ближайшее время не начнут строиться.

Проблемой стало финансирование. Банки за редким исключением перестали интересоваться проектным финансированием. Привлечение средств иными способами невозможно. Успешный выпуск облигаций, выход на зарубежные рынки капитала через IPO временно в прошлом.

И если еще совсем недавно говорилось о том, что проблема в цене денег, то теперь совершенно ясно, что их просто нет. На финансовом рынке дефицит ликвидности.

Можно представить, что рынок ждет череда банкротств и уход непрофессиональных игроков.

Для компаний основой бизнеса которых является постоянное привлечение инвестиций и долгового финансирования актуальными становятся ответы на вопросы:

- Какие решения надо принимать быстро, чтобы повысить финансовые возможности?
- как долго придется существовать в условиях неопределенности?

И наконец основным вопросом является необходимость корректировки стратегии.

В период выставки ПРОЕСТЕЙТ, проходившей в Санкт-Петербурге в начале сентября этого года и являющейся одним из самых представительных отраслевых мероприятий, нам удалось провести несколько десятков переговоров с компаниями из разных регионов России. И наш основной вывод следующий – в сегодняшней ситуации все готовы вести переговоры о продаже активов. Пока продавцы не готовы быть достаточно гибкими и предоставлять покупателям возможность приобретения активов со ставкой капитализации более 10 %, однако, нам кажется, что это время не за горами.

Неопределенность продлится еще год-два, а само восстановление рынка зависит от восстановления ликвидности глобальных игроков. Таким образом, у инвесторов имеется точный индикатор, позволяющий спрогнозировать ситуацию.

Коррекция рынка открывает огромные возможности перед инвесторами. Инвесторами, которые стояли в очереди за активами, которые долгое время расходовали средства на участие в торгах, которые проводили сделки по покупке и продаже активов, и переживали неудачи, поскольку на рынке, где спрос превышал предложение на миллиарды долларов сделать правильные инвестиции непросто.

И самое главное. Этот кризис не является следствием превышения предложения над спросом у пользователей недвижимости. Поскольку экономика компаний в промышленности, страховании, сырьевом и перерабатывающем секторе, телекоммуникациях не пострадала, то причин для беспокойства нет. Спрос по-прежнему существует, рынок коммерческой недвижимости по-прежнему огромен как с учетом масштабов России, так и с учетом низкого уровня насыщения. Фундаментальная ситуация в российских компаниях не изменилась.

Инвестиции, ищущие доходность выше среднего по рынку, должны быть готовы. Рынок скоро вновь сможет принять их.