О развитии набережных Москвы-реки рассуждает директор по развитию бизнеса ГК «Спектрум» Ольга Грачева

Правительством Москвы Международный объявлен конкурс на разработку концепции освоения берегов Москвы-реки. Что ожидает нас в ближайшем будущем? На сайте Комплекса Градостроительной политики и строительства города Москвы отмечено, что к 2014 году сложился следующий баланс использования реки и прибрежных территорий в границах города: жилые зоны – 10%; общественные зоны – 11%; промзоны – 25%; природные и озелененные территории – 14%; улицы, дороги – 10%; водная поверхность – 18%; неблагоустроенные и неосвоенные территории – 12%.

Кто победит? Вообще говоря, дело не в конкретном имени.

У нас с вами перед глазами разворачивается главная интрига года (если забыть о других, и возможно, более важных событиях, идущих фоном к ней): выбор пути развития и существование Города на десятилетия вперед. Бессмысленно говорить о точечных методах решения проблемы Москвы-реки: город вмещает ее, как тело вмещает артерии, дающие ему жизнь. Если больна вся кровеносная система, лечить ее нужно в комплексе.

В большой степени исход и выбор пути будет зависеть от готовности администрации города участвовать своим финансированием в решении инженерных и инфраструктурных задач, сопряженных с редевелопментом территорий, прилегающих к реке.

Стройкомплекс масштаб и сложность этих задач отлично осознает. Кроме этого, на долю города приходится (и будет оставаться) поддержание фарватера реки в необходимом состоянии, поддержание состояния плотин и шлюзов, удерживающих реку в границах набережных, и уровень воды в реке.

Найти девелоперов, которые согласятся развивать и профинансировать данный проект (в отношении транспортной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры) будет непросто.

От объема участия города в реконструкции, от открытости и готовности к диалогу зависят масштабы и успех начинания.

Значительная часть зон занята транспортными магистралями, которые отрезают доступ человека к реке и делают некомфортным пребывание вблизи реки даже в выходной день, когда поток снижается до минимума. Мы неоднократно слышали идеи о том, что хорошим решением было бы освобождением набережных от проездов транспорта, перенос транспортных потоков «во вторую линию». Вопрос: кто за это заплатит? Возможным решением было бы передача частному девелоперу территории под застройку с условием финансирования благоустройства территории, прилегающей к реке, в том числе - набережных. Что касается переноса транспортных магистралей, в западной практике за это либо платит город, либо расходы делятся между городом и инициатором проекта, но в основной доле это городские затраты.

Для коммерческого девелопера территория Москвы-реки весьма привлекательна. А что наиболее привлекательно в текущих условиях рынка? Конечно, жилье.

На каких территориях строить жилье? Вывод лежит на поверхности: 25% прибрежных зон занято бывшими или действующими промышленными предприятиями. При этом наибольший потенциал по редевелопменту таких зон в СЗАО, ЮАО и ЮВАО, то есть вдоль самой реки, там, где эти зоны, и находятся. Однако у всех предприятий есть владельцы, и они также имеют свои планы на развитие территории, предназначенной под редевелопмент. В ближайшие годы мы увидим либо масштабный переход таких участков из рук в руки, либо вхождение известных девелоперов жилья в проекты финансированием.

Пригодны ли территории бывших промпредприятий в прибрежных зонах для жилой застройки? Безусловно. Более того, близость к воде – это фактор роста продажной стоимости любой недвижимости. Но привлекательность такого жилья будет зависеть от готовности девелопера создавать комфортную жилую среду. С большой долей вероятности, при развитии жилья на бывших промышленных территориях потребуются мероприятия по регенерации и экологической очистке грунтов (например, от загрязнений нефтепродуктами заводских территорий – это общая проблема для машиностроения!), полная реконструкция инженерных коммуникаций в границах территорий застройки – она давно пришла в негодность и требует реконструкции.

Многие пласты проблем только поднимаются.

За жильем придет и торговая недвижимость – это очевидно. В то же время, развитие офисов будет зависеть от состояния экономики, спроса на эти площади.

Если мы действительно говорим об изменении нашего города к лучшему, нужна оценка пешеходной и (“велосипедной”) комфортности набережных и рекреационных зон, а также пешеходных зон жилой застройки, расположенной вблизи от реки, ведь река – это еще и своего рода, “ветровой туннель”. для перемещения с северо-запада на юго-восток города больших масс воздуха. Такие меры автоматически повышают привлекательность вновь создаваемых зон рекреации и отдыха. Ведь чем посетителям комфортнее, тем больше люди проводят времени, например, в кафе на набережной, тем больше прибыль заведения и налоговые отчисления. Далее нужно учитывать, что загрязнения воздуха от транспорта и промышленности скапливаются в “низинах”, а значит размещать жилье в таких местах нежелательно.

Современные компьютерные технологии уже сделали возможным численное моделирование ветровых потоков на территориях и воздействий на здания, с учетом рельефа и характера застройки, а также теплового “излучения” зданий и сооружений. Например, мы в 2014 году создали Центр SPECTRUM R&D, который занимается и этими вопросами.

Могут ли инвесторы рассчитывать на привилегии и льготы со стороны властей, делая свой вклад в развитие проекта оформления прибрежных территорий? Безусловно, должны рассчитывать, но этот вопрос пока никак не освещается. А ведь от прозрачности и предсказуемости правил игры зависит успех любого начинания. Тем более, такого масштабного, как редевелопмент и развитие набережных реки Москвы.