Cookies & ДАННЫЕ

Этот сайт использует куки. При дальнейшем использовании вы соглашаетесь на использование куки. Политика конфиденциальности.

НОВОСТИ БЮРО
DE
EN
img

Интервью со специалистами отдела управления недвижимостью ГК Спектрум

Каждый из нас любит читать о себе и о своих коллегах: не о каких-то мифических персонажах, которые где-то за 100 000 км делают свою работу в неизвестных нам условиях, а о людях, которые живут в нашей стране и работают в наших реалиях. Поэтому в каждом номере мы публикуем блиц-интервью с нашими читателями — вами.

Сегодня мы задали вопросы о том, как строится ежедневная работа в торговом центре, Александру Кандакову, инженеру по эксплуатации гипермаркета «Реал» в Ижевске, и Андрею Хрулеву, менеджеру по управлению недвижимостью торгового центра Denise в Москве. Оба объекта находятся под управлением группы компаний Спектрум.

Что входит в вашу сферу компетенции на объекте?

А.К.: В мою компетенцию входит руководство службой, включающей специалистов по эксплуатации и выполняющей комплекс мероприятий, направленных на техническое сопровождение инженерных систем и сетей объекта недвижимости, а именно:

- мониторинг технического состояния, т.е. проведение ежедневных, ежемесячных, сезонных и внеплановых осмотров сотрудниками службы с целью выявления возможных неисправностей и нарушений режимов работы оборудования;

- техническое обслуживание, которое проводится согласно годовому графику планово-предупредительных работ и направлено на безотказную работу инженерных систем и сетей на протяжении всего срока службы и профилактику аварийных ситуаций;

- текущий ремонт, который проводится с целью восстановления работоспособности и поддержания эксплуатационных показателей оборудования;

- оперативное реагирование на возникшие аварийные ситуации, устранение причин и последствий аварий;

- нормативные мероприятия: ведение технической документации, выполнение нормативных актов и предписаний, разработка инструкций, соблюдение поверочных интервалов элементов технических и коммерческих узлов учета, средств измерения, средств защиты и инструмента;

- материально-техническое снабжение службы инструментом и оборудованием, средствами индивидуальной защиты, расходными материалами;

- технический консалтинг, а именно взаимодействие с представителями энергоснабжающих организаций и надзорных органов, обеспечение гарантийных обязательств, консультации по вопросам модернизации инженерных систем.

А.Х.: В сферу моей компетенции входят следующие задачи:

-  Разработка бюджета расходов на эксплуатацию Объекта,

-  Разработка плана-графика планово-предупредительных работ по техническому обслуживанию и ремонту инженерных систем на год, контроль над его выполнением,

-  Формирование команды инженеров и специалистов совместно с отделом кадров,

-  Развитие взаимоотношений с Заказчиком,

-  Взаимодействие с арендаторами, инспектирующими органами, ресурсоснабжающими организациями,

-  Контроль над работами подрядных организаций,

-  Подготовка предложений на модернизацию и ремонт оборудования и инженерных систем,

-  Формирование ежемесячных отчетов, финансовой документации (совместно с бухгалтерией) и т.д. для Заказчика.

Какова площадь помещения, которым вы управляете? Сколько человек посещают ежедневно Ваш ТЦ?

А.К.: Общая площадь - 13670 м². Торговая площадь – 10607 м². Наш объект, в среднем посещают 6500 чел. в день.

А.Х.: Общая площадь Объекта составляет около 11 тыс. квадратных метров. Недавно собственник расширил площадь за счет обустройства летней веранды на крыше здания.

Сколько специалистов находится в вашем подчинении? Что это за специалисты?

А.К.: В подчинении находятся три специалиста по эксплуатации. Все они имеют техническое образование и большой опыт в обслуживании инженерных систем различной сложности, все проходят периодическую проверку знаний в аттестационных комиссиях по профильным направлениям.

А.Х.: Мою команду на Объекте составляют: ведущий инженер по эксплуатации Объекта, 8 специалистов, работающих в суточном графике, по 2 в смену (электрик, сантехник) и хаус-мастер. Кроме этого в нашей компании существуют несколько специализированных отделов, состоящих из специалистов по противопожарным системам, системам автоматики, системам холодоснабжения. Данные специалисты на основании графика ППР привлекаются к соответствующим работам на Объекте.

Каким образом вы обеспечиваете комфорт посетителям вашего торгового центра? Какой параметр считаете ключевым?

А.К.: Комфорт посетителей обеспечивается совокупностью мероприятий:

- контролем над исправностью оборудования, проведением плановых работ по техническому обслуживанию оборудования инженерных систем;

- мониторингом и регулированием режимов работы инженерных систем, обеспечивающих микроклимат (температура, влажность, скорость движения воздуха) помещений и освещенность помещений и территорий;

- контролем над степенью очистки воздуха помещений путем мониторинга и своевременной заменой фильтрующих элементов систем вентиляции;

- очень важную роль играет промышленная и пожарная безопасность нахождения людей в помещениях;

- работа сервисной службы не должна мешать посетителям и работникам торгового зала и производственных помещений, работы по возможности должны проводиться в их отсутствие.

Не стал бы выделять какой-то из вышеизложенных параметров, по-моему, все они очень важны.

А.Х.: Я думаю, что ни для кого не секрет, что основной потребностью человека является потребность в чистом воздухе. Поэтому особое внимание мы уделяем качеству и количеству поставляемого воздуха в помещения здания. Приточные установки с водяным охлаждением (подогревом), осуществляют подачу свежего воздуха необходимого объема и температуры в соответствии с нормами СанПиН и обеспечивают комфортную атмосферу для посетителей.

Так же комфорт посетителей в ТЦ обеспечивают автоматические двери, лифты для подъема на второй этаж, оборудованные санитарные зоны и удобная парковка. Кстати, мы разработали проект по переделке части паркинга в эко-парковку. Она будет представлять собой уложенную на землю пластиковую решетку, ячейки которой будут засыпаны грунтом и засеяны газонной травой. Пластик защитит газон от вытаптывания и проседания.

По каким вопросам вам приходится контактировать с представителями местной власти - районной, городской?

А.К.: Контактировать с представителями местной власти, кроме надзорных ведомств, не приходилось. Но мы всегда готовы помочь заказчику в решении того или иного вопроса.

А.Х.: Да, приходилось контактировать с районной управой по вопросу благоустройства территории.

Какие проверки беспокоят вас больше всего? Со стороны контрагентов (поставщиков тепла, воды, газа), МЧС, Ростехнадзора, Роспотребнадзора?

А.К.: Проверки периодически проводятся на нашем объекте. Они носят плановый и внеплановый характер. Относимся к ним спокойно, как к должному, т.к. они, так или иначе, способствуют безопасности и комфорту нахождения на объекте (со стороны надзорных ведомств) и выполнению договорных обязательств между заказчиком и поставщиками энергоносителей, что формирует репутацию заказчика как надежного партнера.

А.Х.: Какие-либо проверки особого беспокойства нам не причиняют. К проверяющим я отношусь, как к обычным людям, которые исполняют свои должностные обязанности - так же как и мы с вами. И именно такое человеческое отношение требуется в данных ситуациях. Разумеется, на одном хорошем отношении пройти проверку не удастся. Мы стараемся, чтобы наши Объекты максимально соответствовали установленным законодательством требованиям. Благодаря наличию в штате профильных специалистов (по пожарной безопасности, по охране труда и т.д.), наша компания осуществляет обслуживание инженерных систем в строгом соответствии с нормативными требованиями и рекомендациями завода-изготовителя того или иного оборудования. На каждом Объекте компании разработана регламентирующая документация, инструкции по охране труда, ведутся необходимые журналы и осуществляется плановое обучение и аттестация персонала.

Какие мероприятия вы проводите по благоустройству территории ТЦ (если проводите)?

А.К.: Благоустройством не занимаемся, в нашу компетенцию входят освещенность территории, наружные инженерные системы, ограждение наружных инженерных систем, содержание всего этого в исправном состоянии.

А.Х.: Клининговая компания, контроль за которой мы осуществляем, занимается посадкой и уходом за зелеными насаждениями, расстановкой мобильных клумб, покраской декоративного забора и т.д. Так же, как я ранее упомянул, в ближайшее время мы реализуем проект эко-парковки.

Участвуете ли вы в обучении персонала своей службы? Ощущаете ли вы дефицит компетентных специалистов в области управления и эксплуатации недвижимости?

А.К.: В обучении специалистов службы участвую, обучаюсь и сам.

Вообще, заход на каждый объект требует некоторого времени на обучение всего персонала от руководителя до специалиста, т.к. специфика и оснащенность объектов недвижимости разная, требования заказчиков индивидуальны. Изучаются инженерные системы, инструкции к оборудованию, составляется график планово-предупредительных работ, карты технического обслуживания, редактирование этих карт по мере необходимости, выявление слабых мест, проведение противоаварийных тренировок.

Действительно, дефицит компетентных специалистов в области эксплуатации недвижимости имеет место быть, по крайней мере, у нас в регионе. Многим непонятны цели и задачи сервисной службы, методы работы. Обучаемые люди остаются, тех которых сложно переубедить - уходят, как в любом бизнесе.

Также постоянно растет уровень технической сложности инженерных систем, требования к уровню сервиса и возникает потребность в повышении квалификации персонала, причем как внутрикорпоративное, так и на независимых учебных площадках.

А.Х.: Да, я участвую в разработке плана обучения конкретного специалиста в зависимости от уровня его квалификации и требований, предъявляемых Заказчиком. Непосредственно обучение (теория и практика на конкретных системах) проводит ведущий инженер Объекта. В вопросах, требующих узкой специализации, помогают профильные специалисты. Аттестация обученного специалиста производится мной и главным инженером компании.

Дефицит компетентных специалистов, я думаю, присутствует в любой области деятельности. Но поскольку в России отсутствует общая стандартизация деятельности по управлению и обслуживанию недвижимости, то и профессиональное обучение пока не сформировалось. Поэтому уровень квалификации многих специалистов не на высоте. К слову: сейчас в ведущих  компаниях-операторах PFM-услуг существуют свои внутренние стандарты, нормы и требования, которые зачастую отличаются друг от друга. Большинство же мелких компаний работают по принципу «должно быть как-то так».

С обучением менеджеров дела обстоят несколько лучше, чем с обучением инженеров или специалистов по эксплуатации зданий. Сейчас существуют разные курсы, обобщающие зарубежный опыт и российский опыт последних лет по управлению недвижимостью или управлению эксплуатацией недвижимости. Поэтому обучиться администрированию процессов property&facility при желании большого труда не составит. Тем более если у человека есть управленческий опыт, пусть и в другой сфере.

А вот с инженерным составом дела обстоят несколько иначе. Выпускник ВУЗа по специальности «Инженер-…» всегда специализируется по какому-либо профилю. А поскольку, инженер по эксплуатации зданий должен обладать знаниями и в электрике и в теплотехнике и в противопожарных системах и т.д., то и обучаться он должен по разным направлениям. На это нужно время и деньги, которые всегда в дефиците.

Универсальность же диктуется условиями рынка. Для победы в тендере на заключение договора обслуживания здания, в подавляющем большинстве случаев, необходима минимальная цена. И сумма, заложенная в бюджете на оплату труда 10 профильных инженеров, явно не позволит сделать минимальное предложение, хотя это и увеличит существенно качество.

В некоторых компаниях-операторах PFM-услуг созданы учебные центры по подготовке инженерных специалистов для своей компании. В некоторых компаниях происходит обучение на местах. Поэтому одним из критериев привлекательности кандидата на позицию инженера по эксплуатации зданий, является его успешный опыт работы в той или иной компании и рейтинг данной компании на рынке PFM-услуг.

А посему можно сделать вывод, что в нашей стране подавляющая масса специалистов рынка PFM-услуг получена «опытным путем»: знания получают уже на практике на объектах под руководством опытных профессионалов.  

Какие энергосберегающие проекты вы ведете в ТЦ?

А.К.: В рамках энергосбережения мы формируем режимы и расписания работы инженерных систем, обеспечиваем исправность работы отсекающих воздушно-тепловых завес, автоматических ворот и дверей.

А.Х.: К энергосберегающим проектам, осуществленным нашей компанией на Объекте можно отнести:

- установку частотных преобразователей на вентиляционные установки. Это позволило ограничить пусковые токи и поддерживать работу электродвигателя в режиме оптимального КПД, тем самым значительно уменьшив электропотребление.

- установку датчиков движения в технических помещениях и зоне разгрузки. Это позволяет экономить электроэнергию на освещение.

Кроме этого в ночное время производится отключение части вентустановок и лифтов.

В данный момент совместно с одним из арендаторов мы работаем над расчетом проекта по переводу освещения арендатора на светодиодное.

Если на объекте есть лифт: как вы организовали техническое обслуживание лифтов и других подъемных механизмов? Как выбирали обслуживающую организацию?

А.К.: На нашем объекте нет лифтов, эскалаторов, траволаторов.

А.Х.: Для проведения технического обслуживания лифтов мы привлекли организацию, специализирующуюся на этом. Критериями выбора для нас стали: наличие у подрядчика собственного склада фирменных запчастей в Москве или МО; удаленность центральной диспетчерской от нашего Объекта (время прибытия аварийной бригады), портфолио обслуживаемых объектов, ну и, конечно же, стоимость услуг.

Как организована в вашем ТЦ система вентиляции в небольших помещениях?

А.К.: Система вентиляции организована следующим образом:

- Принудительная приточно-вытяжная система вентиляции с кратностью воздухообмена, соответствующей для каждого типа помещений.

- Приточные установки снабжены секцией нагрева и секцией охлаждения (центральное кондиционирование). В части помещений, там, где необходимо регулировать температуру воздуха на месте, установлены сплит – системы кондиционирования как доводчики температуры.

А.Х.: В ТЦ установлена централизованная система приточной и вытяжной вентиляции. Для арендаторов-ресторанов были установлены дополнительные вытяжные установки.

img

АРХИВ НОВОСТЕЙ