Интервью со специалистами отдела управления недвижимостью ГК Спектрум

Каждый из нас любит читать о себе и о своих коллегах: не о каких-то мифических персонажах, которые где-то за 100 000 км делают свою работу в неизвестных нам условиях, а о людях, которые живут в нашей стране и работают в наших реалиях. Поэтому в каждом номере мы публикуем блиц-интервью с нашими читателями — вами.

Сегодня мы задали вопросы о том, как строится ежедневная работа в торговом центре, Александру Кандакову, инженеру по эксплуатации гипермаркета «Реал» в Ижевске, и Андрею Хрулеву, менеджеру по управлению недвижимостью торгового центра Denise в Москве. Оба объекта находятся под управлением группы компаний Спектрум.

Что входит в вашу сферу компетенции на объекте?

А.К.: В мою компетенцию входит руководство службой, включающей специалистов по эксплуатации и выполняющей комплекс мероприятий, направленных на техническое сопровождение инженерных систем и сетей объекта недвижимости, а именно:

- мониторинг технического состояния, т.е. проведение ежедневных, ежемесячных, сезонных и внеплановых осмотров сотрудниками службы с целью выявления возможных неисправностей и нарушений режимов работы оборудования;

- техническое обслуживание, которое проводится согласно годовому графику планово-предупредительных работ и направлено на безотказную работу инженерных систем и сетей на протяжении всего срока службы и профилактику аварийных ситуаций;

- текущий ремонт, который проводится с целью восстановления работоспособности и поддержания эксплуатационных показателей оборудования;

- оперативное реагирование на возникшие аварийные ситуации, устранение причин и последствий аварий;

- нормативные мероприятия: ведение технической документации, выполнение нормативных актов и предписаний, разработка инструкций, соблюдение поверочных интервалов элементов технических и коммерческих узлов учета, средств измерения, средств защиты и инструмента;

- материально-техническое снабжение службы инструментом и оборудованием, средствами индивидуальной защиты, расходными материалами;

- технический консалтинг, а именно взаимодействие с представителями энергоснабжающих организаций и надзорных органов, обеспечение гарантийных обязательств, консультации по вопросам модернизации инженерных систем.

А.Х.: В сферу моей компетенции входят следующие задачи:

-  Разработка бюджета расходов на эксплуатацию Объекта,

-  Разработка плана-графика планово-предупредительных работ по техническому обслуживанию и ремонту инженерных систем на год, контроль над его выполнением,

-  Формирование команды инженеров и специалистов совместно с отделом кадров,

-  Развитие взаимоотношений с Заказчиком,

-  Взаимодействие с арендаторами, инспектирующими органами, ресурсоснабжающими организациями,

-  Контроль над работами подрядных организаций,

-  Подготовка предложений на модернизацию и ремонт оборудования и инженерных систем,

-  Формирование ежемесячных отчетов, финансовой документации (совместно с бухгалтерией) и т.д. для Заказчика.

Какова площадь помещения, которым вы управляете? Сколько человек посещают ежедневно Ваш ТЦ?

А.К.: Общая площадь - 13670 м². Торговая площадь – 10607 м². Наш объект, в среднем посещают 6500 чел. в день.

А.Х.: Общая площадь Объекта составляет около 11 тыс. квадратных метров. Недавно собственник расширил площадь за счет обустройства летней веранды на крыше здания.

Сколько специалистов находится в вашем подчинении? Что это за специалисты?

А.К.: В подчинении находятся три специалиста по эксплуатации. Все они имеют техническое образование и большой опыт в обслуживании инженерных систем различной сложности, все проходят периодическую проверку знаний в аттестационных комиссиях по профильным направлениям.

А.Х.: Мою команду на Объекте составляют: ведущий инженер по эксплуатации Объекта, 8 специалистов, работающих в суточном графике, по 2 в смену (электрик, сантехник) и хаус-мастер. Кроме этого в нашей компании существуют несколько специализированных отделов, состоящих из специалистов по противопожарным системам, системам автоматики, системам холодоснабжения. Данные специалисты на основании графика ППР привлекаются к соответствующим работам на Объекте.

Каким образом вы обеспечиваете комфорт посетителям вашего торгового центра? Какой параметр считаете ключевым?

А.К.: Комфорт посетителей обеспечивается совокупностью мероприятий:

- контролем над исправностью оборудования, проведением плановых работ по техническому обслуживанию оборудования инженерных систем;

- мониторингом и регулированием режимов работы инженерных систем, обеспечивающих микроклимат (температура, влажность, скорость движения воздуха) помещений и освещенность помещений и территорий;

- контролем над степенью очистки воздуха помещений путем мониторинга и своевременной заменой фильтрующих элементов систем вентиляции;

- очень важную роль играет промышленная и пожарная безопасность нахождения людей в помещениях;

- работа сервисной службы не должна мешать посетителям и работникам торгового зала и производственных помещений, работы по возможности должны проводиться в их отсутствие.

Не стал бы выделять какой-то из вышеизложенных параметров, по-моему, все они очень важны.

А.Х.: Я думаю, что ни для кого не секрет, что основной потребностью человека является потребность в чистом воздухе. Поэтому особое внимание мы уделяем качеству и количеству поставляемого воздуха в помещения здания. Приточные установки с водяным охлаждением (подогревом), осуществляют подачу свежего воздуха необходимого объема и температуры в соответствии с нормами СанПиН и обеспечивают комфортную атмосферу для посетителей.

Так же комфорт посетителей в ТЦ обеспечивают автоматические двери, лифты для подъема на второй этаж, оборудованные санитарные зоны и удобная парковка. Кстати, мы разработали проект по переделке части паркинга в эко-парковку. Она будет представлять собой уложенную на землю пластиковую решетку, ячейки которой будут засыпаны грунтом и засеяны газонной травой. Пластик защитит газон от вытаптывания и проседания.

По каким вопросам вам приходится контактировать с представителями местной власти - районной, городской?

А.К.: Контактировать с представителями местной власти, кроме надзорных ведомств, не приходилось. Но мы всегда готовы помочь заказчику в решении того или иного вопроса.

А.Х.: Да, приходилось контактировать с районной управой по вопросу благоустройства территории.

Какие проверки беспокоят вас больше всего? Со стороны контрагентов (поставщиков тепла, воды, газа), МЧС, Ростехнадзора, Роспотребнадзора?

А.К.: Проверки периодически проводятся на нашем объекте. Они носят плановый и внеплановый характер. Относимся к ним спокойно, как к должному, т.к. они, так или иначе, способствуют безопасности и комфорту нахождения на объекте (со стороны надзорных ведомств) и выполнению договорных обязательств между заказчиком и поставщиками энергоносителей, что формирует репутацию заказчика как надежного партнера.

А.Х.: Какие-либо проверки особого беспокойства нам не причиняют. К проверяющим я отношусь, как к обычным людям, которые исполняют свои должностные обязанности - так же как и мы с вами. И именно такое человеческое отношение требуется в данных ситуациях. Разумеется, на одном хорошем отношении пройти проверку не удастся. Мы стараемся, чтобы наши Объекты максимально соответствовали установленным законодательством требованиям. Благодаря наличию в штате профильных специалистов (по пожарной безопасности, по охране труда и т.д.), наша компания осуществляет обслуживание инженерных систем в строгом соответствии с нормативными требованиями и рекомендациями завода-изготовителя того или иного оборудования. На каждом Объекте компании разработана регламентирующая документация, инструкции по охране труда, ведутся необходимые журналы и осуществляется плановое обучение и аттестация персонала.

Какие мероприятия вы проводите по благоустройству территории ТЦ (если проводите)?

А.К.: Благоустройством не занимаемся, в нашу компетенцию входят освещенность территории, наружные инженерные системы, ограждение наружных инженерных систем, содержание всего этого в исправном состоянии.

А.Х.: Клининговая компания, контроль за которой мы осуществляем, занимается посадкой и уходом за зелеными насаждениями, расстановкой мобильных клумб, покраской декоративного забора и т.д. Так же, как я ранее упомянул, в ближайшее время мы реализуем проект эко-парковки.

Участвуете ли вы в обучении персонала своей службы? Ощущаете ли вы дефицит компетентных специалистов в области управления и эксплуатации недвижимости?

А.К.: В обучении специалистов службы участвую, обучаюсь и сам.

Вообще, заход на каждый объект требует некоторого времени на обучение всего персонала от руководителя до специалиста, т.к. специфика и оснащенность объектов недвижимости разная, требования заказчиков индивидуальны. Изучаются инженерные системы, инструкции к оборудованию, составляется график планово-предупредительных работ, карты технического обслуживания, редактирование этих карт по мере необходимости, выявление слабых мест, проведение противоаварийных тренировок.

Действительно, дефицит компетентных специалистов в области эксплуатации недвижимости имеет место быть, по крайней мере, у нас в регионе. Многим непонятны цели и задачи сервисной службы, методы работы. Обучаемые люди остаются, тех которых сложно переубедить - уходят, как в любом бизнесе.

Также постоянно растет уровень технической сложности инженерных систем, требования к уровню сервиса и возникает потребность в повышении квалификации персонала, причем как внутрикорпоративное, так и на независимых учебных площадках.

А.Х.: Да, я участвую в разработке плана обучения конкретного специалиста в зависимости от уровня его квалификации и требований, предъявляемых Заказчиком. Непосредственно обучение (теория и практика на конкретных системах) проводит ведущий инженер Объекта. В вопросах, требующих узкой специализации, помогают профильные специалисты. Аттестация обученного специалиста производится мной и главным инженером компании.

Дефицит компетентных специалистов, я думаю, присутствует в любой области деятельности. Но поскольку в России отсутствует общая стандартизация деятельности по управлению и обслуживанию недвижимости, то и профессиональное обучение пока не сформировалось. Поэтому уровень квалификации многих специалистов не на высоте. К слову: сейчас в ведущих  компаниях-операторах PFM-услуг существуют свои внутренние стандарты, нормы и требования, которые зачастую отличаются друг от друга. Большинство же мелких компаний работают по принципу «должно быть как-то так».

С обучением менеджеров дела обстоят несколько лучше, чем с обучением инженеров или специалистов по эксплуатации зданий. Сейчас существуют разные курсы, обобщающие зарубежный опыт и российский опыт последних лет по управлению недвижимостью или управлению эксплуатацией недвижимости. Поэтому обучиться администрированию процессов property&facility при желании большого труда не составит. Тем более если у человека есть управленческий опыт, пусть и в другой сфере.

А вот с инженерным составом дела обстоят несколько иначе. Выпускник ВУЗа по специальности «Инженер-…» всегда специализируется по какому-либо профилю. А поскольку, инженер по эксплуатации зданий должен обладать знаниями и в электрике и в теплотехнике и в противопожарных системах и т.д., то и обучаться он должен по разным направлениям. На это нужно время и деньги, которые всегда в дефиците.

Универсальность же диктуется условиями рынка. Для победы в тендере на заключение договора обслуживания здания, в подавляющем большинстве случаев, необходима минимальная цена. И сумма, заложенная в бюджете на оплату труда 10 профильных инженеров, явно не позволит сделать минимальное предложение, хотя это и увеличит существенно качество.

В некоторых компаниях-операторах PFM-услуг созданы учебные центры по подготовке инженерных специалистов для своей компании. В некоторых компаниях происходит обучение на местах. Поэтому одним из критериев привлекательности кандидата на позицию инженера по эксплуатации зданий, является его успешный опыт работы в той или иной компании и рейтинг данной компании на рынке PFM-услуг.

А посему можно сделать вывод, что в нашей стране подавляющая масса специалистов рынка PFM-услуг получена «опытным путем»: знания получают уже на практике на объектах под руководством опытных профессионалов.  

Какие энергосберегающие проекты вы ведете в ТЦ?

А.К.: В рамках энергосбережения мы формируем режимы и расписания работы инженерных систем, обеспечиваем исправность работы отсекающих воздушно-тепловых завес, автоматических ворот и дверей.

А.Х.: К энергосберегающим проектам, осуществленным нашей компанией на Объекте можно отнести:

- установку частотных преобразователей на вентиляционные установки. Это позволило ограничить пусковые токи и поддерживать работу электродвигателя в режиме оптимального КПД, тем самым значительно уменьшив электропотребление.

- установку датчиков движения в технических помещениях и зоне разгрузки. Это позволяет экономить электроэнергию на освещение.

Кроме этого в ночное время производится отключение части вентустановок и лифтов.

В данный момент совместно с одним из арендаторов мы работаем над расчетом проекта по переводу освещения арендатора на светодиодное.

Если на объекте есть лифт: как вы организовали техническое обслуживание лифтов и других подъемных механизмов? Как выбирали обслуживающую организацию?

А.К.: На нашем объекте нет лифтов, эскалаторов, траволаторов.

А.Х.: Для проведения технического обслуживания лифтов мы привлекли организацию, специализирующуюся на этом. Критериями выбора для нас стали: наличие у подрядчика собственного склада фирменных запчастей в Москве или МО; удаленность центральной диспетчерской от нашего Объекта (время прибытия аварийной бригады), портфолио обслуживаемых объектов, ну и, конечно же, стоимость услуг.

Как организована в вашем ТЦ система вентиляции в небольших помещениях?

А.К.: Система вентиляции организована следующим образом:

- Принудительная приточно-вытяжная система вентиляции с кратностью воздухообмена, соответствующей для каждого типа помещений.

- Приточные установки снабжены секцией нагрева и секцией охлаждения (центральное кондиционирование). В части помещений, там, где необходимо регулировать температуру воздуха на месте, установлены сплит – системы кондиционирования как доводчики температуры.

А.Х.: В ТЦ установлена централизованная система приточной и вытяжной вентиляции. Для арендаторов-ресторанов были установлены дополнительные вытяжные установки.