Оптимизация стоимости проекта: как сэкономить с умом?

По оценке экспертов, начиная с 2008 года ситуация на рынке недвижимости сильно изменилась: сокращение затрат на развитие проектов повлекло за собой снижение цен на стройматериалы и услуги, на землю, а также упрощение административных процедур. Давайте рассмотрим эти изменения подробнее.

Приобретение земли и административные вопросы

Считается, что землю лучше покупать в период кризиса, раз цены на нее падают. Снижение цен может быть связано с уменьшением сделок, к тому же многие компании вынуждены продавать свои земельные участки с целью финансирования основного бизнеса. Однако приобретение земельного участка в нашей стране сопряжено с рядом сложностей. На фоне падения цен возросли коммерческие риски, т.е. риски невыполнения обязательств, связанные с дефицитом финансов. При покупке земельного участка необходимо производить тщательную оценку как самого участка, так и его продавца.

Не так давно одному из наших клиентов предложили стать акционером компании - так называемого «владельца» земельного участка и финансировать работы по планировке территории и межеванию. В дальнейшем предполагалось, что клиент, ставший акционером, получит право собственности на землю. Как выяснилось позднее, у «владельца» был на руках только частично подписанный акт выбора земельного участка, и они планировали взять участок под инвестиционный договор. Клиент, таким образом, не мог получить право собственности на землю вплоть до завершения строительства и получения всех необходимых разрешений. В подобной ситуации проект становится бессрочным, и затраты на реализацию проекта сложно спрогнозировать.

Перед заключением сделки необходимо четко понимать, что право собственности на земельный участок и акт разрешенного использования получены, а подключение к городским инженерным сетям не грозит стать неразрешимой проблемой. Также стоит обязательно изучить структуру предстоящей сделки и схемы финансирования, будь то приобретение земли или компании.

А вот упрощение административной работы – это не миф. Во-первых, очереди на получение документов сейчас стали намного короче. Во-вторых, государственные инстанции на сегодняшний день готовы идти навстречу и обсуждать условия и стоимость. К примеру, некоторым нашим клиентам удалось снизить стоимость подключения к сетям на 30-50%.

Оптимизация строительных расходов: что происходит?

Действительно ли мировой финансовый кризис повлек за собой резкое снижение цен на стройматериалы? Увы, нет. Сами цены не упали, просто снизились темпы их роста. В чем же тогда оптимизация? Каковы ее границы? Как и насколько возможно сократить расходы?

Некоторые подрядчики пытаются вместо дорогих и качественных материалов использовать более дешевые материалы и строительные технологии, но это лишь увеличивает в дальнейшем затраты на эксплуатацию. Они сокращают фонд заработной платы и нанимают дешевую рабочую силу из числа приезжих, которые разбавляют цемент и используют бывший в употреблении кирпич и прочие б/у стройматериалы. Результат такой «оптимизации» не заставит себя долго ждать.

Группа компаний Спектрум, как Инженер Инвестора на стадии строительства, столкнулась с подобными проблемами при осуществлении мониторинга строительно-монтажных работ на площадке. Нам удалось не только выявить несоответствия и взять под контроль строительные затраты, но и в отдельных случаях сократить их до 30% . В свете нашего опыта мы можем с уверенностью сказать, что в разумных пределах снизить строительные затраты возможно при следующих условиях:

• привлечение профессионального управляющего проектом: эффективная структура управления позволит сократить риски несоблюдения графика и превышения бюджета
• выбор крупной компании-проектировщика с большим опытом работы в России: оптимальные проектные решения помогут сократить стоимость строительства без потери качества
• отбор генерального подрядчика на основании тендера ‘open-book’ – с открытым ценообразованием
• снижение стоимости работ субподрядчиков путем открытых переговоров с подрядчиком
• сокращение сметной стоимости работ: например, замена дорогих импортных материалов и оборудования аналогами отечественного производства соответствующего качества (многие российские производители используют импортные комплектующие и исходные материалы)
• привлечение независимого инженера-консультанта для осуществления контроля над производством работ на площадке: это позволит избежать проблем, связанных с использованием низкокачественных стройматериалов, а будет являться гарантией того, что заявленный объем использованных материалов соответствует фактическому.

В реалиях сегодняшнего рынка, когда уровень прибыли снижается, эффективность, оперативность и качество становятся насущной потребностью для конечного потребителя. Девелопер должен предлагать рынку нужный продукт должного качества и по приемлемой цене, чтобы привлечь арендаторов. Подрядчики должны максимально использовать свои навыки и умения, чтобы добиться конкурентного преимущества, причем определяющим фактором является качество выполнения работ. Услуги профессионального консультанта позволяют значительно увеличить ценность проекта и минимизировать возможные риски.

Наши ожидания по дальнейшему развитию рынка

Хочется верить, что эти изменения помогут восстановить утраченное равновесие на рынке.

Рынок недвижимости станет более профессиональным с грамотно структурированными проектами, эффективными бизнес-планами и обстоятельным анализом рынка, а также квалифицированными консультантами Качественно выполненные строительные работы станут нормой, а не исключением. Соотношение цены и– качества будет предметом для обсуждения , а знания, навыки и опыт будут приоритетны. Схемы реализации проектов будут тщательно продумываться, планироваться и просчитываться. Контроль над расходами и эффективное управление рисками позволят избежать роста стоимости, которым раньше покрывались неэффективность и излишние траты.