Обзор рынка УК: итоги года

Кризис не внес серьезной коррекции в структуру рынка управления недвижимостью. Востребованы все те же услуги, а главным конкурентом управляющих компаний по-прежнему остаются «карманные» управляющие собственника.

УЧАСТНИКИ РЫНКА

Глобально все управляющие компании можно разделить на две категории: собственные (то есть аффилированные к собственнику или инвестору проекта) и сторонние - компании, нанятые по принципу аутсорсинга. В свою очередь, сторонние компании тоже можно разделить на несколько лагерей. Во-первых, это структуры, для которых управленческий бизнес был, есть и будет оставаться основным (например, компании «ХСГ Цандер РУС», Sawatzky Property Management, ГК Спектрум и т. д.). Кроме того, свои управленческие структуры, и довольно давно, имеют консалтинговые и брокерские агентства. Яркие тому примеры - управляющие структуры Colliers International (Colliers International FM), Knight Frank, CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle. Помимо этого услуги по управлению оказывают компании, выросшие из фасилити-сервиса. «Это техническое обслуживание, инфраструктурный менеджмент и так далее - по факту они всегда были управляющими этими процессами», - говорит Эдуард Апсит, генеральный директор УК Facilicom.

Есть еще одна категория, к которой управляющие компании с западным менталитетом относят «все остальные», - структуры, которые называют себя управляющими, но на самом деле ими не являющиеся. Хороший пример - клининговые структуры, которые с определенного момента начинают позиционировать себя как управляющие компании.

Точно оценить, какая доля рынка принадлежит каждой категории, очень сложно. Ни одна компания не смогла предоставить цифры - подобные исследования просто никто не делал. «Нет статистики, но рынок еще далек от насыщения», - прокомментировала журналу эту ситуацию управляющий директор Sawatzky Property Management Евгения Власова. Однако определенные аналитические выводы сделать все-таки можно. Так, например, Евгения Власова считает, что доля рынка профессиональных управляющих компаний, работающих по принципу аутсорсинга, не превышает 30-35%. Остальное, как правило, отдано на откуп собственным, «карманным» структурам. Компания СВ Richard Ellis приводит структуру рынка управления офисными объектами А класса: 52 % занимают международные компании, 10% - российские. Остальное - 38 % - собственные структуры собственников объектов.

С точки зрения Екатерины Лексиной, руководителя отдела маркетинга управляющей компании «ФМ-Крафт», около 40% офисных зданий класса А и В+ обслуживается управляющими компаниями. Что касается офисов более низкого класса, то, как говорит госпожа Лексина, отдавать функции управления чаще всего невыгодно с финансовой точки зрения, потому что расходы управляющей компании заложены в арендные платежи арендаторов, а в офисах этих типов аренда должна быть более финансово-привлекательной.

Получается, что главным конкурентом сторонних управляющих компаний, какими бы они ни были, являются собственные структуры инвестора и девелопера. Как правило, такие компании не любят «разбрасываться» и все виды работ выполняют самостоятельно. «На аутсорсинг отдаются только редкие виды услуг или сезонные работы, - говорит Марина Якшина, управляющий недвижимостью, отдел управления торговой недвижимостью компании Jones Lang LaSalle. - Также нанимается на открытом рынке служба безопасности».

Почему управление собственными объектами так востребовано? Одни собственники не доверяют внешним управляющим компаниям. Другие хотят сэкономить или увеличить финансовую отдачу - они уверены, что и сами справятся не хуже, что всё или почти всё можно сделать собственными силами. Аналитики СВ Richard Ellis, правда, уверены, что в последнее время крупные корпорации, владельцы недвижимости, все чаще задумываются об эффективности работы собственных служб и проводят тендеры среди внешних УК. В некоторых случаях девелоперы создают свои управленческие службы, поскольку владеют большим количеством объектов. Однако, как поясняют в СВ Richard Ellis, для эксплуатации они все равно нанимают подрядчиков - те же самые внешние управляющие компании.

В последнее время прослеживается тенденция: структуры подобного рода отправляются в свободное плавание, предлагая свои услуги и на открытом рынке.

«Управляющие структуры девелоперов, как мы и прогнозировали, активнее выходят на внешний рынок, не ограничиваясь собственными объектами, - говорят в СВ Richard Ellis. - Клининговые компании начинают заниматься технической эксплуатацией и переходят в разряд FM-компаний. Российские компании составляют конкуренцию представленным на отечественном рынке международным УК, расширяя спектр оказываемых услуг до коммерческого управления».

Алексей Мещеряков, директор по управлению недвижимостью ГК Спектрум, добавляет, что на рынке доминируют отечественные компании, а кризис вытолкнул на рынок очень большое количество желающих получать периодический доход.

СПРОС

Спрос на услуги внешних управляющих компаний в основном востребован со стороны западных собственников - это корпорации, фонды и т. д. Находясь в России, они не изменяют своим принципам и нанимают внешние компании в основном с международным именем. Иного крупные корпорации, арендаторы таких объектов, просто не поймут. Помимо этого внешние компании нанимают российские компании, которые не хотят создавать еще один бизнес. Они предпочитают концентрироваться на своем основном направлении. Отсюда очевидна и тенденция: чем качественнее офисные центры, тем чаще управлением занимаются внешние управляющие компании с западным именем.

Что касается крупных арендаторов объектов, то они обычно заключают прямой договор с клининговой службой на уборку своих помещений. Техническая эксплуатация остается за собственниками, поясняют в Jones Lang LaSalle.

КАКИЕ УСЛУГИ ВОСТРЕБОВАНЫ

Самый востребованный вид услуг - эксплуатация объекта недвижимости: уборка, техническое обслуживание и т.д. «На практике в первую очередь передают на аутсорсинг уборку, питание и прочий инфраструктурный сервис (например, озеленение, уборку мусора), - говорит Эдуард Апсит, генеральный директор УК Facilicom. - Затем уже в зависимости от отрасли идут техническая эксплуатация, организация ресепшен, закупки. Финансовые услуги замыкают список». Ответы других компаний практически ничем не отличаются.

Что касается услуг по финансовому управлению, так востребованному на западе, то эта сфера продолжает находиться в зачаточном состоянии. В лучшем случае собственник доверяет управляющему заниматься эксплуатационными платежами, сбором отчетности - в общем мелкой бухгалтерией. А вот примеров, когда бы управляющие компании занимались управлением объекта как активом, никто из опрошенных экспертов привести не смог.

Екатерина Лексина полагает, что помимо традиционного недоверия к сторонним управляющим, есть еще один фактор: по российскому законодательству при передаче построенного здания на баланс управляющей компании собственник должен заплатить НДС. А при стоимости здания $50 млн НДС составит немалую сумму - $9 млн.

Алексей Мещеряков, директор по управлению недвижимостью ГК СПЕКТРУМ

"Самый высокий спрос сейчас на клининговые услуги (и по самой низкой цене), далее - управление технической эксплуатацией и затем комплексное управление объектом недвижимости. Спрос на клининговые услуги будет расти, предложение подравняется, в целях экономии многие собственники будут работать с дешевыми компаниями, однако впоследствии откажутся от них, предпочтя им профессионалов. Стоимость падать не будет: инфляция продолжается, а персонал по-прежнему получает зарплату.

Стоимость услуг в основном складывается из заработной платы линейного персонала и вознаграждения УК. Большая часть приходится на услуги по безопасности, обслуживанию больших инженерных систем и лифтового оборудования. В условиях кризиса, а в недвижимости он следует за кризисом экономики, УК готовы максимально уменьшить свое вознаграждение для сохранения объекта и персонала".