Ru | Eng | 中国
+7 (495) 981-68-88

Красный Октябрь: тактичное вмешательство

17.03.2014 Администратор Сайта.
В 2007 году Группа компаний Спектрум выступала Генеральным проектировщиком при выводе промышленных мощностей кондитерской фабрики «Красный Октябрь» с «Золотого острова» на территорию Бабаевского комбината. В проекте редевелопмента на тот момент поучаствовать не удалось.
Тем не менее, мы хорошо понимаем те сложности, с которыми приходится сталкиваться девелоперу при реализации данного проекта, так как участвуем в других масштабных проектах реконструкции промышленных территорий.

fab919a50ff347ecd0106a256356ad33.jpg

О новой концепции
В концепции застройки, утвержденной мэрией Москвы в мае 2013 года, заложены логичные и обоснованные решения. Вместе с тем,  есть ряд довольно спорных моментов, которые подлежат уточнению.
Например, в рамках утвержденной концепции заявлен масштабный снос малоценных объектов при сохранении исторических зданий. На острове есть памятники промышленной архитектуры, часть которых была реконструирована в советские годы и находится в работоспособном состоянии, другая часть – подлежит реставрации. С этим трудно не согласиться.
Далее, незначительное увеличение плотности сложившейся на острове застройки  с 14 500 кв.м/Га до 18 000 кв.м/Га является разумным  и логичным. Это связано с ограничениями данной территории в плане обеспеченности инженерными коммуникациями и транспортной доступности.
Ведь в любом проекте редевелопмента промышленной территории всегда актуальна проблема изношенности существующих коммуникаций: электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения и т.д. Значительное увеличение нагрузки на инженерную инфраструктуру (а  при увеличении плотности застройки это неизбежно) неминуемо усугубит и без того плохое состояние сетей. Их перекладки и реконструкция могут привести к пересмотру финансовой модели проекта.
Та же ситуация с транспортной доступностью: уже сейчас доступ на остров на автомобиле и на общественном транспорте затруднен. Инициатива построить новую пешеходную эстакаду, соединяющую пешеходные мосты от Храма Христа Спасителя до Берсеневской набережной, и от Болотной до Якиманской набережных, улучшит пешеходную доступность … но построить на острове станцию метро или подвести новую дорогу при сохранении исторического облика невозможно.
Теперь о спорных моментах. Вот заявляется план реализации подземной парковки на 1300 машиномест. Но застройка, которую требуется обеспечить столь необходимыми машиноместами, находится на острове. По понятным причинам (вопросы гидрологии) подземное строительство , гидроизоляция подземной части обернется для инвестора колоссальными и неоправданными инвестициями. На наш взгляд, дешевле и рациональнее использовать европейский опыт: выделить один из корпусов и, при сохранении исторического фасада здания, приспособить его под многоярусный паркинг с рампой или автоматизированный паркинг.
О перспективах развития
Перспективы развития данного проекта зависят от функционального насыщения территории и достижения при этом оптимального баланса. Утвержденный проект подразумевает сочетание жилья, объектов культуры и досуга. С этим, опять же, трудно спорить.
Но ведь сочетание жилья и общественно-развлекательной составляющей требует разработки грамотного функционального зонирования. Например, важно соблюсти ограниченность количества жилых апартаментов и изолированность от шумной общественной зоны, иначе комфортность данного класса жилья будет сомнительной. Важно продумать временной график распределения потоков людей на острове: жителей и посетителей так, чтобы они не создавали друг другу неудобства ни в плане доступа, ни в плане времяпровождения.
В современной практике мы часто обращаемся к опыту Европы, мировому опыту. Так вот, в Европе наблюдается выраженный тренд «ситизации»: превращения ядер городов в деловые, увеселительные, торговые центры с оттоком оттуда прежних жителей.
Москва не является счастливым исключением с этой точки зрения. Общественно-деловая среда и среда для жизни должны быть разнесены в пространстве. Для проживания должны быть созданы комфортные условия, без излишне затесненной застройки, с пониженной ее плотностью, с удобной инфраструктурой. В условиях «Золотого Острова», который формируется преимущественно как общественный, творческий городской квартал, массовый ввод жилья неминуемо придет в противоречие с этой тенденцией. Что возобладает? Вполне возможно, что постоянный рост потока посетителей культурно-развлекательной зоны «Красного Октября» вызовет отток жителей.
Таким образом, план строительства в рамках сложившейся застройки довольно большого количества квадратных метров жилья является очень спорным моментом!

Особенности проекта
У Красного Октября можно выделить следующие уникальные характеристики:
·   Градостроительные: остров расположен в самом центре Москвы и является исторически сложившейся территорией, узнаваемым символом архитектурного облика города
При редевелопменте требуется минимальное, очень тактичное вмешательство: сохранение этажности зданий, общего стиля архитектуры.
·   Приспособление к новым функциям: объекты на острове построены в конце XIX-начале XX вв., их характер использования не накладывает существенные ограничения на новые виды использования зданий.
Тем не менее, мы бы посоветовали приспособить имеющиеся на острове объекты под новые функции с возможностью вариативного и унифицированного использования в будущем: будь то заведение общественного питания или библиотека. Это позволит проекту «Красный Октябрь» в дальнейшем чутко реагировать на изменения спроса и оставаться модным и актуальным общественным местом.
·   Возможность озеленения территории: на территории «Красного Октября», как и на других промышленных территория, практически (или совсем) нет зеленых насаждений. Но плотность застройки позволяет предусмотреть озеленение в будущем. А это сделает остров привлекательным пространством.
Рейтинг популярности
Общественность Москвы с надеждой смотрит на этот остров. Пожалуй, популярность  «Красного Октября» определяется не самими зданиями, а функциями, которые они выполняют. У данного места уже сейчас сложился определенный имидж кластера с оттенком гламура, но с другой стороны и креатива.
В настоящее время можно выделить 2 «центра притяжения»: клуб Icon (бывший Рай) для гламурной состоятельной аудитории и Институт медиа, архитектуры и дизайна Стрелка для креативного класса. Оба «центра» ближе к месту въезда на остров, его дальняя часть менее посещаема и более изолирована.
Тем не менее, хотя в последнее время идея комплексного освоения территорий и превращения городского пространства в место, удобное для жизни, развлечения, самореализации, получает все большее распространение, нельзя отрицать и скептицизм профессионального сообщества и москвичей в отношении соблюдения интересов города, его обычного жителя.
Остров уже сейчас имеет прозвище «Золотого». Возможно, после редевелопмента данной территории ситуация еще более усугубится. С нашей точки зрения, главное, чтобы общественные пространства, создаваемые здесь, оставались доступными для массовой аудитории. В данном случае хотелось бы вспомнить Новую Голландию в Санкт-Петербурге (где Спектрум является Генеральным проектировщиком, работает совместно с британской компанией-разработчиком концепции) как удачный в плане раскрытия потенциала депрессивного района превращением его в популярную общественную зону.
Но к такому решению есть препятствие: у застройки острова нет единого собственника, в отличие от той же Новой Голландии, а также московских проектов Зарядье, Парк Горького, МФЦ Рублево-Архангельское: данную территорию делят «Гута Девелопмент», Департамент городского имущества и "Мосэнерго".



Темы:  Реконструкция промышленных зон 

17.03.2014
Тема актуальная, спасибо за информацию
Николай Клементьев
Директор по проектированию