Ru | Eng | 中国
+7 (495) 981-68-88

Редевелопмент промышленных территорий

18.02.2014 Администратор Сайта.
Редевелопмент промышленных территорий в крупных городах является составной частью глобального процесса эволюции и развития городских поселений.
В понятие редевелопмента входит реконструкция территории, как с изменением ее функционального назначения, так и с сохранением функции производственного предприятия.
Нет необходимости говорить об актуальности этой темы.
Вопросы инвестиций и общего управления проектом – отдельная тема.
Один из важнейших этапов – разработка концепции реконструкции территории.
От того, насколько удачно будут решены принципиальные вопросы функционального состава, планировочной организации территории, объемов реконструкции и нового строительства зданий и сооружений, во многом зависят инвестиционная привлекательность и вероятная доходность проекта.

Общие характеристики типичной промышленной территории:
· Площадь – значительная, чаще всего это единый участок «вросший» в планировочную структуру города.
· Местоположение – обычно в средней зоне города, часто близко к центру.
Причина – рост города и «обтекание» промплощадки при расширении. Чем ближе предприятие к центру города, тем сложнее транспортные проблемы.
· Характер использования – как правило, застроена одно-двухэтажными производственными и складскими зданиями, реже – многоэтажными административно-бытовыми и лабораторными корпусами. При этом высота производственных зданий и сооружений может быть довольно большой. Часто, большая площадь территории используется под железнодорожные пути и открытые площадки складирования.
· Обеспеченность инженерными коммуникациями – обычно, на промплощадке имеются все необходимые коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, хозяйственно-бытовая и производственная канализация, теплоснабжение, газ, связь). Во многих случаях подключение инженерных сетей выполнено от собственных источников (артезианские скважины, котельная, электрическая подстанция). Основная проблема – изношенность коммуникаций и источников.
· Экология – как правило, очень плохая. Территория и здания сильно загрязнены, вредные выбросы распространяются на значительную площадь вокруг предприятия.

Типичная ситуация определяет набор типичных проблем и ограничений, с которыми приходится сталкиваться проектировщикам:
· сочетаемость проектных решений с градостроительными планами развития прилегающих районов, как по функциональному назначению территории, так и по архитектурным требованиям;
· необходимость повышения эффективности использование площади участка;
· сложности с транспортным обслуживанием территории;
· неприспособленность сохраняемых зданий и сооружений для новых функций или технологий (в случае сохранения функционального назначения);
· ветхость основных фондов, включая инженерные коммуникации;
· возможность или невозможность увеличения нагрузки на существующие коммуникации, сети и инфраструктуру;
· сложности нового строительства и реконструкции в затесненных условиях;
· экономические вопросы концепции (эффективность инвестиций);
· экологические проблемы площадки и влияние объекта на прилегающие территории.

Самым простым случаем редевелопмента промышленной территории можно считать полный снос всех строений в границах участка и новое строительство на освободившихся площадях.
Примером такого решения может служить проект многофункционального торгового центра Мозаика на 7-ой Кожуховской улице в Москве. Это случай полного замещения функции, когда на месте бывшего завода ЖБИ строится крупный многофункциональный торговый комплекс. В пределах границ участка сносятся все здания и сооружения, а на их месте сооружается единое здание, занимающее практически всю территорию бывшего завода.
Основная сложность в данном проекте – обеспечение транспортной доступности и достаточного количества парковочных мест для автомобилей посетителей. Для решения этой проблемы пришлось проложить новую дорогу вокруг участка строительства (за границами территории) с выездом на третье транспортное кольцо, а парковочные места разместить под зданием, на кровле здания и в многоярусной пристроенной автостоянке.

Другой вариант – завод Автофрамос разместившийся на реконструированных площадях обанкротившегося АЗЛК. Это яркий пример реконструкции предприятия, не только без изменения его функционального назначения, но и с сохранением прежнего профиля.
Новое строительство было минимальным (технические здания и сооружения). Для размещения технологических линий использовались существующие корпуса, которые подверглись серьезной внутренней перестройке. Было произведено полное переоборудование инженерных систем (вентиляция, электроснабжение и т.п.). Были выполнены работы по устройству фундаментов и конструкций под новое оборудование, технологических приямков. Сделан капитальный ремонт фасадов реконструируемых зданий.

Ситуация существенно осложняется, когда речь идет о редевелопменте исторически складывавшихся производственных территориях, здесь появляется еще одно обременение – памятники архитектуры и планировочная организация площадки, находящиеся под охраной государства.
В подобной ситуации к вышеперечисленным проблемам добавляется ряд специфических факторов:
· необходимость сохранения и реставрации фасадов охраняемых зданий, часто еще и элементов строительных конструкций;
· ограниченные возможности приспособления сохраняемых зданий для новых функций;
· требования, предъявляемые органами охраны памятников, к новому строительству и планировочной организации территории в охранных зонах.
Примерами редевелопмента исторических промышленных территорий могут служить проекты Красный Октябрь и Петровский Арсенал.

Красный Октябрь – синтетический пример редевелопмента предприятия, где присутствуют вывод производства из центральной части города с полным изменением функционального назначения площадки, повышение эффективности использования другой производственной территории, а также модернизация и наращивание производственных мощностей выводимого предприятия.
Использование освободившейся городской территории для размещения жилых и общественных объектов. Реконструкция (приспособление) старых фабричных корпусов, которые являются памятниками архитектуры, под жилую и общественную функции. Новое строительство в условиях охранных зон памятников архитектуры и градостроительных ограничений для центра города.
Для строительства нового здания Красного Октября были снесены многочисленные мелкие постройки на территории фабрики Бабаева. Освободившаяся площадка была использована на 100%, т.е. застроена полностью. Достичь требуемого количества производственных площадей удалось за счет применения многоэтажного решения корпуса.
Сложности строительства новых зданий и реконструкции инженерных сетей в условиях сложившейся плотной застройки.
По обеим площадкам есть проблемы с транспортным обслуживанием.
В первом случае – это необходимость размещения большого количества парковочных мест для легкового автотранспорта.
Во втором – также недостаток парковочных мест для личного автотранспорта сотрудников предприятия и сложности с организацией движения грузового автотранспорта, обслуживающего производство.

Петровский Арсенал – интересный пример полного изменения функции в сочетании с сохранением и приспособлением под новые нужды части существующих на участке строений.
Сложность данного проекта заключается в том, что на территории находится целый ряд производственных корпусов, являющихся памятниками архитектуры. Следствием этого являются ограничения по реконструкции и новому строительству в пределах охранной зоны памятников.
Наибольшая проблема при реконструкции и приспособлении под другие функции производственных зданий заключается в том, что основные параметры таких объектов не соответствуют их новому назначению. Это касается размеров зданий и помещений (глубина корпуса, высота потолков и т.п.), а также размеров и размещения отдельных элементов (несущие конструкции, количество и размеры лестниц, окна и витражи, световые фонари и др.).
При размещении жилья, офисов торговли или общепита, требуется устройство внутренних перекрытий, создание нескольких этажей внутри ранее одноэтажных объемов (что бывает проблематичным из-за высоких витражей и невозможности изменений рисунка переплетов), установка дополнительных лестниц, размещение новых входов на охраняемых фасадах зданий. Кроме того, внутри таких зданий часто находятся охраняемые исторические элементы несущих конструкций, которые невозможно использовать в интерьерах, но, при этом, необходимо сохранить.
Серьезно регламентируется и новое строительство рядом с охраняемыми зданиями. Ограничиваются местоположение и этажность вновь возводимых зданий, предъявляются повышенные требования к стилистическим и цветовым решениям фасадов.
Все проектные материалы проходят сложную и длительную процедуру согласований с государственными органами охраны памятников истории и культуры. Это один из самых сложных этапов работы, поскольку требования официальных органов и их отдельных сотрудников трудно формализуемы. Оценки проектных решений часто строятся по принципу «нравится – не нравится» или «сочетается – не сочетается», что является абсолютно субъективным фактором. Весьма вероятны ситуации, когда решение может нравиться инвесторам и не нравиться чиновникам. Найти вариант устраивающий все стороны – большая проблема.
Другая проблема – обеспечение экологической чистоты участка и сохраняемых зданий. За годы функционирования завода, в почве и в конструкциях зданий и сооружений накопилось большое количество вредных веществ. При реконструкции территории необходимо выполнить целый ряд мероприятий по ее очистке, рекультивации и благоустройству, очистке сохраняемых конструкций зданий и сооружений.

Следует отметить, что сложные задачи редевелопмента производственных территорий должны решать не отдельный архитектор или проектное бюро, а команда, имеющая комплексное видение данного объекта и управляющая реализацией проекта. Успех проекта, в первую очередь, зависит от профессионализма участников, от их способности грамотно выстроить стратегию его продвижения.



Темы:  Реконструкция промышленных зон 

Николай Клементьев
Директор по проектированию