Ru | Eng | 中国
+7 (495) 981-68-88

Московские особняки как объект инвестиций

12.02.2015 Николай Клементьев. Директор по проектированию
Московские особняки: Что, где и сколько стоят? Ваши наблюдения и комментарии в общем по рынку и в частности. Как содержать особняки, как видоизменять – реставрировать либо проектировать заново?
«Особняки как объект инвестиций» – выгоден ли и кому?


Подходы к классификации особняков в Москве могут быть разными. Так, существующие особняки могут являться памятниками архитектуры и/или историческими зданиями, а могут не являться – в случае, если это постройка относительно недавняя. Помимо существующих, есть особняки вновь проектируемые и строящиеся. По использованию особняки делятся на жилые и нежилые здания.
Самый сложный случай приспособления особняков для современных нужд – памятники архитектуры. Здесь нельзя менять части, которые относятся к предмету охраны (фасады, планировки, интерьеры). Для таких объектов недвижимости возможна только реставрация. Изменение инженерных систем возможно, но без нарушения сохраняемых элементов – то есть приспособление такого особняка к современному использованию проблематично. Стоимость реставрационных работ высокая, как и стоимость встраивания современных инженерных систем в памятник архитектуры.
Для других случаев особенностей в сравнении с новым строительством или реконструкцией здания нет. Единственное отличие – более высокие удельные расходы на квадратный метр, как на строительство, так и на обслуживание сооружения в сравнении с объектами большей площади и этажности.

В реставрации памятников архитектуры для Инвестора в настоящий момент очень мало чего-либо привлекательного, такого рода проекты могут быть реализованы только меценатами, которых у нас очень мало.
Стоимость реализации такого проекта чрезвычайно высока, что связано как с высокой стоимостью самих работ, так и с ограниченной конкуренцией в этом строительном сегменте. Обычно стоимость даже самых простых работ, например, окраски или перекладки полов, увеличивается в три раза в сравнении с новым строительством. При этом существующее законодательство даже не позволяет легко, а часто не позволяет в принципе привести инженерные системы особняков к современным требованиям рынка. Стоимость владения и содержания такой собственности намного превышает аналогичную стоимость для новых объектов, построенных с использованием новых материалов, но внешне копирующих архитектуру XIX и XX веков.
В текущей ситуации памятники архитектуры являются для Инвесторов бременем, а отсутствие легальной и рабочей схемы по адаптации таких объектов к новым условиям приводит к трагическим последствиям для самих памятников.
Ответственные Инвесторы не идут в этот сегмент, огромное количество охраняемых объектов находится в удручающем состоянии, а в новостях то и дело проскальзывают короткие статьи об очередном «случайно» обрушившемся в процессе  реставрации памятнике архитектуры.
В таких условиях следовало бы ожидать какого-предложения со стороны властей, популяризации идеи реконструкции памятников у целевой аудитории – частных инвесторов, готовых вкладываться в их реконструкцию, льгот по налогообложению, упрощенной процедуры оформления исходно-разрешительной документации и согласования.


Темы: 

Николай Клементьев
Директор по проектированию