Ru | Eng | 中国
+7 (495) 981-68-88

Как развивать спальные районы

20.08.2014 Администратор Сайта.
/Статья написана в соавторстве с директором по развитию бизнеса ГК «Спектрум» Ольгой Грачевой, специально для РБК Недвижимость/

В настоящее время правительство Москвы всерьез обеспокоено проблемой гуманизации жилой среды: в программе "Жилище", принятой на 2012-2018 гг., чуть ли не впервые в новой России большое внимание уделяется не только количеству квадратных метров и субсидированию социально незащищенного населения, но и повышению комфортности и безопасности всех жителей. Проблема зрела давно. Даже те районы, которые строились в эпоху бума 60-70-х, в большинстве своем так и остались серыми и безликими "спальниками", где люди живут, скорее, от безысходности.

89006ab785329549365f98671b990280.jpg
Автор: Aleksander Polyakov/Russian Look

Явление спальных районов - специфика именно крупных городов. В российской действительности это понятие имеет, скорее, негативную окраску. Если обратиться к опыту Запада, то там спальные районы имеют четкую градацию. Есть тихие пригороды, территории с малой плотностью застройки и, соответственно, населения, где жилье представлено преимущественно малоэтажными квартирными зданиями, таунхаусами и индивидуальными домами. Применительно к этим районам можно упоминать такие понятия, как "свежий воздух", "территории для прогулок", "микроклимат", "облик района" и т. п.

Другое дело - окраинные районы мегаполисов, застроенные многоэтажным и, как правило, типовым жильем. Такие территории имеют схожие негативные характеристики вне зависимости от города или страны: длительное время, которое ежедневно тратят их жители на переезд от дома до работы, недостаток времени для общения с семьей, психологическая разобщенность жителей, несложившаяся культура проживания в районе и другое. Тем не менее массовая застройка на окраинах города, по сути, единственный способ обеспечить постоянно растущие потребности населения в жилье.

Для сравнения, стоимость кв. м в новых проектах в районе Третьего транспортного кольца в настоящее время составляет 5000-5500 долл. за 1 кв. м (например, застройка Ходынского поля), в то время как стоимость "квадрата" типового жилья компании в Химках находится на уровне 1890-3400 долл. за 1 кв. м. Согласитесь, разница ощутимая. Но и это преимущество нивелируется малой площадью жилья, высокой плотностью застройки, случайностью соседства и тем, что образ жизни проживающих в районе складывается стихийно.

С начала 2000-х жилой фонд Москвы вырос больше чем на четверть. По данным Мосгорстата, в период с 2001 по 2013г. в столице построено 48,7 млн кв. м жилья, львиная доля которого пришлась на спальные районы. Так, из 3,1 млн кв. м, введенных в прошлом году, 1,1 млн пришлось только на Новую Москву, где в ближайшие 20 лет планируется построить около 50 млн кв. м жилья.

Строительство социальной инфраструктуры сильно уступает бешеным темпам ввода жилья, ведь стоят они дорого и не окупаются, по крайней мере если речь идет о муниципальных объектах. Сэкономив на покупке жилья, обитатели новых районов часто вынуждены искать образовательные учреждения для своих детей или обращаться за медицинским обслуживанием в другие районы. Учитывая, что объекты социальной инфраструктуры в большинстве случаев воспринимаются как обременение, застройщики не заинтересованы в их строительстве. Единственный выход - активное участие государства в рамках социальных программ развития территорий.

b43e22cc1fb3d4a93d7c3742de792985.jpg
Автор: Depositphotos/Mangoberry

Потребности в насыщении периферийных районов различным функционалом во многом определяются временем доступности той или иной функции. Существует градация потребностей населения, для удовлетворения которых люди готовы потратить больше или меньше времени. В определенный момент расширения города возникает необходимость создания локальных полифункциональных центров.

На совместном семинаре Urban Land Institute и ГК "Спектрум" участникам был задан вопрос: "Что должно измениться, чтобы новые районы Москвы перестали напоминать "каменные джунгли?" Представители девелоперских структур, а также отечественные и зарубежные консультанты пришли к единому неутешительному выводу: пока рынок продолжает употреблять продукт, предоставляемый девелоперами, ситуация может быть изменена только сверху.

На этапе создания концепции и мастер-плана развития территории необходимо подумать об оценке будущей пешеходной комфортности в масштабах района. Предложения по проведению таких исследований в области мастер-планирования массовой застройки на российском рынке (да и в мире) - пока штучный товар, но они появляются.

522d87acd618c59725ba9b94cb0a7bbb.jpg
Автор: Depositphotos/Mangoberry

Во-вторых, застройщик поставлен перед необходимостью сделать среду более комфортной за счет мер по освобождению дворов от автомобилей, увеличения зеленых насаждений. Отсюда следуют очевидные шаги в сторону улучшения жилой среды: строительство многоэтажных парковок, проработка транспортной схемы в масштабах застройки, работы с ландшафтной архитектурой, установка зеленых экранов, отсекающих строения от магистралей, четкое отделение внутридворовых территорий от общественных пространств квартала и т. д.

Стоимость разработки и реализации идей, позволяющих создать комфортную среду обитания, не слишком высока - по нашим оценкам, не превышает 10-15% от всех затрат на проектирование и строительство. Кроме того, эти вложения могут принести хорошую отдачу: жилье в привлекательном районе продается лучше.
Еще одной идеей является создание микса из застройки нескольких классов - бизнес, комфорт и эконом. Такая схема пока не применяется в России, но для Запада является проверенной практикой. При создании района из смешанных кварталов затраты на создание благоустроенной комфортной среды и инфраструктуру раскладываются на всех покупателей жилья в этой застройке, за счет чего отчасти решаются социальные проблемы (своевременно появляется инфраструктура) и повышается общий уровень будущего района: он озеленен, имеет достаточное количество детских площадок и парковок.

Нельзя не упомянуть о таком важном техническом аспекте, как изменение внешнего вида домов типовой застройки: сокращение этажности, переменная этажность, разнообразие внешнего облика домов. Увеличивая плотность застройки с одновременным снижением этажности, застройщик может скомпенсировать эффект от такого уплотнения визуальным разнообразием домов в рамках застройки, разбивкой района на кварталы, каждый из которых имеет свой стиль. Это дает эффект индивидуальности и снимает впечатление затесненности при восприятии.

Для реализации решений на практике потребуется готовность компаний - владельцев домостроительных комбинатов к проведению технологического перевооружения своих предприятий.

История массовой застройки окраин Москвы последних нескольких десятилетий во многом выглядит неутешительно. К сожалению, типичные примеры развития города - это типовые панельные проекты экономкласса. Их объединяет острый дефицит социальной инфраструктуры, транспортных развязок, проездов, парковочных мест, продуманной концепции внутридомовых территорий, архитектурных доминант и центров социальной активности.

Однако ситуацию скорректировал кризис 2008-2009 гг., заставивший многих застройщиков изменить линию поведения. За последние пять лет все чаще стали появляться нестандартные проекты, в которых комфортность окружающей среды выходит на первый план и подается как их главное преимущество.


Темы:  Комплексная застройка территорий 

Николай Клементьев
Директор по проектированию